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Vers une perte d’attractivité des métropoles ?

 

Pour nombre d’habitants des métropoles françaises, le mode de vie urbain a révélé ses limites avec la crise sanitaire et l’accélération du changement climatique. À la recherche de conditions de vie meilleures, les citadins actifs n’hésitent plus à quitter les grandes agglomérations pour conquérir les espaces périurbains et les villes moyennes. Cette perte d’attractivité des capitales régionales, toujours plus perceptible, vient modifier les lignes du marché de l’immobilier.

 

Les raisons de la désaffection des métropoles

Plus qu’une tendance, le mouvement de décroissance des grands pôles urbains s’affirme résolument comme un phénomène durable. Cette démétropolisation témoigne d’un rejet des contraintes de la vie urbaine, mais aussi de l’évolution des attentes en matière d’environnement quotidien.

S’affranchir de la pression des grandes villes

Les périodes de confinement ont entraîné une prise de conscience des inconvénients liés à la concentration de la population et à la densité de l’habitat spécifiques aux grands centres d’urbanisation. Le bruit, la pollution, le manque d’espaces verts, les temps de transport éprouvants apparaissent pour de nombreux citadins comme désormais incompatibles avec leurs besoins fondamentaux.
Plus encore, l’inflation immobilière à Paris et dans les principales métropoles régionales rend l’accès au logement de plus en plus inabordable. L’exiguïté des appartements est une caractéristique propre aux grandes agglomérations. L’absence de disponibilité de biens immobiliers constitue la raison essentielle des mobilités résidentielles au détriment des métropoles.

Faire le choix d’une meilleure qualité de vie

Confrontés aux difficultés de se loger et à la dureté de la vie métropolitaine, un certain nombre d’actifs éprouve une lassitude de la densité urbaine. Ils aspirent à d’autres valeurs. Au lendemain de la crise sanitaire et face aux enjeux écologiques, la quête d’une meilleure qualité de vie est devenue un objectif prioritaire. L’idée de quitter l’agitation et la surpopulation des hypercentres pour des villes à taille humaine et un environnement plus
naturel se profile comme un véritable projet de vie.
Pour les foyers qui passent à l’acte, déménager d’une métropole vers un espace moins urbanisé promet une amélioration du quotidien : logement plus spacieux, proximité avec la nature, moindre coût de la vie, tranquillité accrue… L’idéal n’en demeure pas moins de continuer à bénéficier d’une offre de transports efficace et du confort de services et d’équipements publics de qualité.

Un nouvel équilibre des populations

En réponse à ces nouveaux impératifs, le dépeuplement des centres métropolitains s’observe principalement au profit des couronnes périurbaines et des villes moyennes. Ces espaces intermédiaires constituent, en effet, un compromis équilibré et dynamique entre les capitales régionales et les communes rurales.

Desserrement des métropoles au bénéfice de leur périphérie

Les territoires périphériques des grandes métropoles ont bénéficié de la normalisation du télétravail. Dès lors que les salariés disposent d’une réduction des jours de travail sur site, ils s’autorisent à s’éloigner à moins d’une centaine de kilomètres de leur entreprise. En contrepartie, échappant ainsi à la pression foncière, ils s’offrent la possibilité de vivre dans un logement plus vaste et un environnement plus proche de la nature.
L’affirmation de cette tendance s’observe parfaitement dans le phénomène de dépeuplement observé à Paris. Plus de la moitié des ménages au départ de la capitale élisent domicile dans une commune urbaine située au sein de l’aire d’attraction parisienne. Dans les grandes métropoles provinciales, la flambée des prix de l’immobilier entraîne les mêmes effets de migration en étoile des populations vers les villes moyennes situées à proximité.

Regain d’attractivité des villes moyennes

En réponse à cette volonté croissante de quitter les métropoles pour accéder à un rythme de vie apaisé, les villes moyennes renforcent leur pouvoir d’attraction. Ces communes de taille intermédiaire sont définies par une population comprise entre 20 000 et 100 000 habitants.
Elles ont pour principal atout de proposer toutes les commodités (axes de transport, commerces, services de santé, établissements scolaires, etc.) dans un contexte social et relationnel à dimension humaine.

 

Les conséquences sur le marché immobilier

L’augmentation du nombre de transactions immobilières constatée en 2021 est un symptôme manifeste de ce renversement territorial. Elle résulte, en effet, en grande partie de l’engouement nouveau pour les villes moyennes et les périphéries des grandes villes françaises. Les disparités observées au niveau des hausses de prix reflètent ces mêmes tendances : stagnation à Paris, + 5,1 % dans les dix plus grandes villes de province, + 8,1 % dans les villes moyennes(1) . La valorisation plus marquée des maisons par rapport aux appartements confirme, elle aussi, les nouvelles attentes des acheteurs en matière de cadre de vie.

Si une démétropolisation semble bien s’amorcer, il n’y a pas encore lieu de considérer cette orientation comme un mouvement d’exode urbain durable. La hausse considérable des prix et le déficit de biens disponibles dans les villes moyennes qui ont bénéficié de ces nouvelles faveurs pourraient venir relativiser l’ampleur de cette tendance.

 

(1) https://docs.fnaim.fr/FNAIM/docs/Conf-de-Presse/Conference-de-presse-FNAIM-janvier2022.pdf