L’habitat participatif : nouvel enjeu pour les promoteurs ?

L’habitat participatif ouvre de nouvelles perspectives pour tous ceux qui souhaitent envisager différemment la question du logement et le partage d’espaces en commun. Y compris pour les promoteurs immobiliers qui ont senti la nouvelle tendance et commencent à investir !

Quel est le principe de l’habitat participatif ?

Selon la définition retenue par la loi ALUR depuis 2014, l’habitat participatif est une démarche citoyenne par laquelle un « groupe d’habitants » se réunit pour élaborer un projet immobilier en commun et sur mesure. Les acquéreurs intéressés vont ainsi s’organiser en association et mener le projet de A à Z, depuis la conception initiale des plans jusqu’à la fin des travaux.
Les projets relevant de l’habitat participatif peuvent être de différentes natures, et concerner aussi bien un immeuble d’appartements qu’un groupe de maisons. Leur caractéristique principale est de valoriser la vie en commun, et de prévoir à la fois des logements individuels et des pièces ou espaces partagés. Ces parties communes peuvent aller du plus ordinaire au plus étonnant selon la créativité des participants, et inclure par exemple :

 

Quel type de structure ?

Les participants à un projet d’habitat participatif font leur choix, en majorité, entre deux statuts.

Le principe d’un projet de construction en habitat participatif est celui du sur mesure : chaque logement est conçu pour s’adapter à la personne qui va l’occuper. Certains choix sont également effectués en commun, comme la dimension écologique des matériaux utilisés, le type de chauffage, etc.

Le projet MasCobado, à Montpellier, a permis la construction de 23 logements en 2016 en plein écoquartier, et constitue à ce jour l’un des plus importants chantiers de l’habitat participatif en France. Il s’est appuyé sur un partenariat avec le bailleur social Promologis.

Promoteurs : comment trouver une place dans l’habitat participatif ?

Les promoteurs immobiliers ne constituent pas un acteur incontournable dans le domaine de l’habitat participatif. Bien au contraire, ce type de collaboration désintermédiée et personnalisée entre futurs acquéreurs est volontiers présenté comme un bon moyen de se passer des services d’un promoteur, boudé, car associé à des logements standardisés et produits à la chaîne. Par définition, l’habitat participatif implique une initiative du futur groupe d’habitants et la conception collective d’un bâtiment, ce qui va donc à l’opposé du modèle économique du promoteur.

De nombreux promoteurs immobiliers ont pourtant déjà anticipé cette mutation du marché et ont réorienté leur offre pour la rapprocher de cet esprit participatif. On peut par exemple citer :

Certains professionnels n’hésitent pas à se montrer ingénieux pour favoriser l’esprit de communauté et de partage au sein de leurs immeubles. Le promoteur Kalelithos, par exemple, permet à chaque résident de créer une fiche consultable par l’ensemble des autres habitants, sur laquelle il va se présenter brièvement, mais aussi indiquer les outils ou objets dont il dispose et qu’il serait prêt à prêter.

Et si les promoteurs immobiliers avaient tout à gagner avec l’habitat participatif ? En s’associant pleinement aux coopératives d’habitants, les professionnels du secteur peuvent prendre en charge la construction d’immeubles ou de quartiers 100 % sur mesure.

 

Le carnet numérique du logement confirmé par la loi ELAN

Après de nombreuses incertitudes, la mise en place d’un « carnet numérique » pour chaque logement neuf et bientôt chaque logement ancien mis en vente est maintenue. Quel impact pour les promoteurs immobiliers ?       

 

Le carnet numérique du logement, officiellement intégré à la loi ELAN

Le carnet numérique du logement est une des mesures de la loi Elan. Ce dispositif innovant était initialement prévu par la loi de transition énergétique pour la croissance verte.
La préparation de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ou « ELAN », a permis de réintroduire le principe du carnet dans ce texte, à son article 55 ter. Les réserves initiales émises par le Conseil d’État ont entraîné la disparition soudaine de cet article… puis sa réapparition à l’initiative de la commission des lois de l’Assemblée nationale.
Au début du mois d’octobre 2018, la nouvelle est officielle : ce nouvel outil devrait bien voir le jour.

Le carnet numérique du logement : que faut-il retenir ?

Le carnet numérique peut être assimilé, par certains aspects, à un véritable carnet de santé du logement concerné. Selon la loi initiale de 2015, il a pour vocation de recenser l’ensemble des informations pertinentes pour « l’entretien, la performance énergétique et la bonne utilisation du logement », ce qui inclut donc des éléments tels que le diagnostic de performance énergétique, le suivi des travaux de rénovation ou encore l’entretien régulier de la chaudière gaz ou fioul. Le carnet offre une visibilité accrue aux propriétaires pour planifier des travaux ou des investissements à longue échéance, comme la réfection de la toiture par exemple.

Concrètement, le carnet numérique du logement n’a pas une forme matérielle, mais devrait se présenter comme une plateforme en ligne, facilement accessible depuis un ordinateur, un smartphone ou une tablette.

Quand devient-il obligatoire ?

Le carnet numérique, initialement, devait être obligatoire pour tous les logements neufs dont le permis de construire est délivré à compter du 1er janvier 2017. Au vu du retard pris pour l’entrée en vigueur du dispositif, cette date est finalement reportée au 1er janvier 2020.

Le projet ne s’arrête pas là et prévoit aussi l’obligation de créer un carnet pour tous les logements anciens qui feraient l’objet d’une cession à compter du 1er janvier 2025.

Quelques chiffres-clés :

– 11 projets lauréats ont procédé à une expérimentation du carnet en 2017.
– 3 040 carnets numériques ont été déployés au total.
– 3,5 millions d’euros ont été investis par les lauréats pour le développement des solutions technologiques.

Quel impact pour les promoteurs ?

Les spécialistes de la promotion immobilière devront accorder toute leur attention aux discussions et au vote final de la loi ELAN, afin de prendre connaissance de l’étendue exacte de leurs nouvelles obligations. Sachant que les promoteurs travaillent en permanence à un horizon de deux ou trois ans, et que la mise en œuvre du carnet est requise pour les permis de construire postérieurs au 1er janvier 2020, il est important d’intégrer immédiatement cette problématique dans le cahier des charges d’un nouveau projet.

Certains éléments de contenu n’auront qu’un impact marginal sur l’immobilier neuf, dont le dossier de diagnostic technique (plomb, amiante, termites, gaz et électricité). Il est toutefois possible qu’y soient ajoutés des informations de nature financière et le carnet d’entretien de l’immeuble dans le cas d’un logement en copropriété.

In fine, le carnet devrait représenter un véritable atout compétitif et un élément rassurant pour les acquéreurs, par rapport à des logements anciens dont l’historique sera peut-être difficile à reconstituer.

Les promoteurs immobiliers doivent anticiper l’entrée en vigueur du carnet numérique du logement, sans toutefois la craindre. Le dispositif devrait essentiellement reprendre des éléments qui relèvent déjà du devoir d’information du promoteur.

 

Zone inondable, naturelle, agricole, sismique, humide : quelles sont les règles lorsqu’on veut construire sur une zone atypique ?

En matière de construction, certains terrains en France font l’objet d’une réglementation particulière : ce sont des zones atypiques, comme les zones agricoles ou inondables. En tant que promoteurs immobiliers, vous vous posez des questions sur les règles à respecter ? On vous répond.

Construire en zone atypique : le cas des zones inondables

 

Les Plans de Prévention des Risques naturels prévisibles (PPR) institués par la loi 95-101 du 2 février 1995 ont défini 3 types de zones :

D’autres obligations devront être respectées par les promoteurs immobiliers dans certains cas pour construire en zone inondable :

Zone naturelle et construction immobilière

 

Un terrain classé en zone naturelle (zone N) est protégé et à priori inconstructible. Toutefois, des exceptions à cette règle existent, à condition que les bâtiments ne portent atteinte ni à la préservation des sols, des sites, des paysages ni à la sauvegarde de ces zones atypiques.

Pour savoir si un projet de construction est possible en zone naturelle, il est indispensable de se renseigner à la mairie de la commune afin de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui définit les droits attribués au terrain en question.

Ainsi, sont autorisés :

En outre, les zones naturelles définies dans le PLU peuvent aussi inclure des Secteurs de Taille Et Capacité d’Accueil Limitées (STECAL). Au sein de ces derniers sont autorisées :

Construire en zone agricole : les conditions

 

Afin de favoriser la protection des terres agricoles, ces zones atypiques sont en principe inconstructibles. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle pour des constructions ayant un rapport direct et nécessaire avec une activité agricole (circulaire 87-60 du 7 juillet 1987), sous réserve de respecter certains critères (dimensions du projet, implantation, utilisation réelle ou non, etc.).

Ainsi, sont autorisés en zone agricole (selon le règlement d’urbanisme local, se renseigner en amont au sein de la mairie) :

Outre son accord, le règlement du POS/PLU peut aussi imposer des restrictions en matière de construction sur zone agricole (limitation de la surface à édifier ou destinée au stationnement des véhicules, interdiction de changement de destination du bâtiment agricole, etc.).

Construire en zone sismique

 

Les règles de construction parasismique sont désormais soumises à l’Eurocode 8 et sont applicables à tout permis de construire déposé après le 1er Mai 2011.

Dans certains cas, il est possible d’avoir recours à des normes simplifiées qui dispensent de l’application de l’Eurocode 8 : les règles PS-MI (Construction parasismique des maisons individuelles et bâtiments assimilés) et CP-MI.

La réglementation a défini deux types d’ouvrages :

La France est divisée en cinq zones sismiques :

Les constructions neuves

Les règles à appliquer dépendent de la catégorie d’importance du bâtiment ainsi que de la zone de sismicité.

Constructions existantes

Les règles parasismiques applicables au bâtiment modifié dépendent de la zone sismique, de la catégorie de l’édifice, ainsi que des travaux envisagés pour transformer la structure.

Constructibilité en zone humide : quelles sont les règles ?

 

Tout projet de construction provoquant l’assèchement, l’imperméabilisation ou le comblement de plus de 1 000 m2 de zone humide fait l’objet d’une autorisation ou déclaration préalable (Code de l’Environnement, L. 214-1 et suivants et R. 214-1), sous peine de sanctions.

Par ailleurs, si votre projet de construction (considéré comme sans alternative possible) porte atteinte aux zones humides, vous devrez compenser les impacts par la recréation ou la restauration de celles-ci de façon équivalente et de la qualité de la biodiversité. Il est conseillé de prendre contact avec la DDT afin de trouver la meilleure solution entre impératifs techniques et réglementation.

Malgré des contraintes souvent fortes, il reste heureusement possible de construire en zone atypique, dès lors que le projet est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur. Il vous revient donc, en tant que promoteurs immobiliers, de vous renseigner sur les alternatives en amont de tout projet de construction.

4 conseils avant de tester le crowdfunding immobilier

Les promoteurs sont de plus en plus nombreux à financer tout ou partie de leurs projets via des plateformes de crowdfunding immobilier, et diminuent ainsi leur dépendance à l’endettement bancaire pour s’adresser au grand public. 4 éléments à bien intégrer avant de vous lancer !

Le crowdfunding impose au promoteur des obligations

Dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier, un porteur de projet – le promoteur – réalise un appel à l’investissement public sur une plateforme en ligne et accessible au plus grand nombre. Les particuliers intéressés acceptent de prêter de l’argent au constructeur à une échéance courte, pendant la durée nécessaire à la réalisation du chantier et à la vente des lots (généralement entre 12 et 24 mois).

En contrepartie, le promoteur est soumis à une obligation de remboursement en temps et en heure et avec versement d’intérêts, tout comme il le serait auprès d’un établissement bancaire. En ce sens, et du point de vue de l’épargnant, le crowdfunding immobilier est assimilable à un placement au rendement garanti de type obligataire, sauf en cas de défaillance et mise en liquidation du promoteur. Le porteur de projet ne peut se lancer dans une opération de crowdfunding que s’il dispose d’un minimum de visibilité à moyen terme.

Crowdfunding immobilier : le choix de la plateforme

Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier, mais aussi d’autres sites plus généralistes qui gèrent tous types de financements participatifs, dont l’investissement dans la pierre. Chacune possède ses propres règles en ce qui concerne la sélection des dossiers et le montant de la commission qui sera prélevée sur les investissements.

Il est important de choisir une plateforme présentant toutes les garanties nécessaires en termes de gestion financière et de sécurité juridique. Vérifiez tout d’abord que le site dispose bien du label officiel de « Conseiller en Investissement Participatif », ou CIP. Le label de « Prestataire de Services d’Investissement » (PSI) est aussi une alternative acceptable.

Quelques exemples de plateformes spécialisées :

Vous ne savez pas quelle plateforme choisir ? Deux spécialistes du crowdfunding immobilier dominent actuellement le marché :

Enfin, des plateformes à l’activité plus modeste, mais très fiables, peuvent vous proposer des conditions attractives (Fundimmo, Lymo, Homunity…).

Pour valider votre dossier, vous devrez montrer patte blanche

Dans la mesure où elles n’engagent pas elles-mêmes les fonds nécessaires, les plateformes de crowdfunding peuvent se montrer moins frileuses que les grandes banques pour vous suivre dans un projet de construction. Pour autant, le sérieux des investissements proposés est un gage essentiel de réputation pour le site, et le projet du promoteur subira donc un examen draconien avant d’être validé et proposé au public.

Le projet est-il viable ? Pour s’en convaincre, la plateforme de crowdfunding immobilier va s’intéresser à certains éléments clés du dossier, et notamment :

Crowdfunding immobilier : c’est le moment ou jamais pour se lancer !

Avec des taux de rendement oscillant entre 9 et 12 %, un nombre croissant de particuliers ont bien compris l’attrait des opérations de crowdfunding immobilier par rapport à des investissements plus classiques. Ils ont ainsi décidé d’y affecter une petite partie de leurs économies pour dynamiser leur patrimoine. En 2017, les sommes levées par l’intermédiaire d’une opération de financement participatif immobilier ont dépassé 100 millions d’euros en France, soit une augmentation spectaculaire de plus de 80 % en une seule année.

Le crowdfunding immobilier représente une nouvelle corde à l’arc des promoteurs pour diversifier leurs sources d’emprunt, et diminuer leur dépendance au réseau bancaire. Ils doivent cependant maintenir le même niveau d’exigence dans le montage de chaque projet.

Logement des seniors : un défi pour l’avenir

Qu’il s’agisse de profiter d’un habitat paisible et confortable pendant les premières années de la retraite ou d’être protégé en cas de perte d’autonomie, les seniors ont des besoins de logement bien spécifiques. Une aubaine pour les promoteurs immobiliers prêts à relever le défi de la nouvelle « Silver Economy ».

Logements seniors : une demande en explosion

Les résidences de services et les copropriétés spécifiquement conçues pour les besoins des personnes du troisième âge ont le vent en poupe, et cela ne devrait surprendre personne. La génération du baby-boom entre actuellement en masse dans l’âge de la retraite, et elle dispose d’un pouvoir d’achat immobilier qui lui permet d’acquérir un logement sur mesure pour ses vieux jours.

À plus long terme, la population française devrait continuer à vieillir de façon spectaculaire. On comptait déjà plus de 6 millions de retraités de plus de 75 ans en 2017. Cette part va progresser jusqu’à atteindre 18 % de la population en 2050, soit entre 13 et 14 millions d’individus. Les personnes âgées de plus de 85 ans, à elles seules, seraient plus de 5 millions. L’aménagement et le renouvellement du parc immobilier, pour mieux prendre en compte ce vieillissement, sont autant un enjeu économique pour les promoteurs qu’un défi de société pour les autorités publiques.

Quelques chiffres clés :

À en croire une étude réalisée en février 2016 auprès des établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA), la France devrait compter plus de 900 résidences pour seniors à l’horizon 2020. À titre de comparaison, on ne comptait que 500 établissements de ce type en 2014.

Résidences services et EHPAD

La promotion immobilière des logements pour seniors recouvre en réalité deux spécialités, qui correspondent aux deux « âges » de la retraite.

Logement des seniors : quels avantages pour les promoteurs ?

Les projets de résidences seniors des promoteurs séduisent un grand nombre d’investisseurs et de particuliers, qui apprécient notamment la garantie d’une forte stabilité locative, et bien sûr une fiscalité très attractive. Le cumul des avantages du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec ceux de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard permet entre autres de récupérer la TVA sur le montant de l’opération, et de ne pas être imposé sur les revenus locatifs perçus. Cela sous réserve de louer le logement dans des conditions spécifiques pendant 9 ans.

Pourvu qu’elle soit réalisée dans un secteur géographique porteur, la construction d’une résidence seniors augmente les chances du promoteur de garnir rapidement son carnet de réservations.

Notons par ailleurs que les exploitants des résidences, qui gèrent les différents logements pour le compte des acquéreurs, proposent des conditions de plus en plus attractives. Certains acteurs qui dominent le marché ont ainsi récemment introduit le principe du bail signé pour vingt ans fermes avec le propriétaire, contre onze ans auparavant. Soit un horizon d’investissement beaucoup plus rassurant pour l’acquéreur moyen.

Les logements pour seniors, et les services associés, représentent un enjeu économique considérable pour les promoteurs, qui peuvent espérer séduire une clientèle nombreuse et à fort pouvoir d’achat en faisant preuve d’initiative et d’originalité dans leurs projets.

BAROMETRE LPI-SELOGER MARS : les tendances des marchés immobiliers à fin février 2018

Maintien des tensions sur les prix de l’ancien

Après plusieurs mois d’allègement des tensions sur les prix des logements anciens, le rythme de la hausse s’est stabilisé en février. Dans l’ensemble, l’augmentation des prix signés était comme en janvier de 4.3 % sur un an, après avoir culminé à 4.6 % en septembre 2017. Et la hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.8 %) que pour les maisons (+ 3.3 %).

Il en est de même de l’évolution des prix constatée au cours des 3 derniers mois. Les prix des appartements progressent toujours de 0.7 %, bien qu’à un rythme moins rapide qu’il y a un an (+ 1.0 % en 2017 à la même époque). Et pour l’ensemble du marché, la progression est encore de 0.4 %, comme en janvier (contre + 0.9 % il y a un an à la même époque). En revanche, pour le 7ème mois consécutif, les prix des maisons ont reculé de 0.1 % en février, alors qu’ils progressaient au rythme de l’ensemble du marché il y a un an.

Ainsi, alors que sur le marché des maisons les prix reculent face à une demande dont la pression s’est de nouveau atténuée depuis le début de 2018, sur celui des appartements (comme pour l’ensemble du marché) l’affaiblissement de la demande permet encore de contenir la hausse des prix.

 

Ralentissement du rythme d’évolution des prix du neuf

Après s’être stabilisé au 2nd semestre 2017, le rythme de progression des prix des logements neufs ralentit lentement depuis le début de 2018. Et en février 2018, les prix ont augmenté de 3.2 % au cours des 12 derniers mois. Ce sont les prix des maisons qui ralentissent le plus rapidement, avec une progression de 5.0 % sur un an, contre plus de 5.4 % en moyenne durant l’automne dernier. Alors que sur le marché des appartements, l’atterrissage est beaucoup plus incertain, avec en février + 2.8 % sur un an. La forte contraction du marché de la maison individuelle (dégradation du PTZ sur de nombreux territoires, suppression des aides personnelles à l’accession) tranche avec une bonne tenue du marché des appartements et permet d’expliquer la différence de dynamique des prix.

 

Des écarts de prix croissants entre les villes

Sur un marché dont la demande s’est pourtant affaiblie depuis l’été 2017, les prix des appartements anciens augmentent toujours à un rythme soutenu et qui ne paraît pas s’atténuer au fil des mois dans un tiers des villes de plus de 100 000 habitants. Ainsi à Bordeaux où l’augmentation des prix des appartements anciens avait été très vive en 2017, la hausse se poursuit au rythme de 13.6 % sur un an en février. L’accélération se constate aussi sur Lille avec des prix qui s’élèvent de 9.8 %. Et l’augmentation est de 8.4 % sur Lyon. Alors qu’à Paris où la hausse est maintenant de 8.0 % sur un an, les prix y dépassent les 10 000 €/m² dans 7 arrondissements et s’en rapprochent dans 3 autres !

Mais face à une demande déprimée, les prix reculent encore (et parfois très rapidement) à Besançon, Clermont-Ferrand, Le Havre, Limoges, Mulhouse et Perpignan. Alors qu’ils stagnent maintenant sur Tours.

Ailleurs le rythme de progression des prix ralentit toujours : et quelque fois nettement, comme à Strasbourg où la hausse qui était encore de plus de 7 % durant l’été 2017 n’est plus que de 1.9 %.

 

Remontée des marges

En février, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.2 %, en moyenne : 3.5 % pour les appartements et 5.2 % pour les maisons.

En dépit du rattrapage de la demande observé en février, après un début d’année très médiocre durant lequel la demande avait dévissé, le marché reste endormi, comme habituellement durant les mois d’hiver. Le niveau des marges progresse donc en février, confirmant la remontée qui s’était amorcée durant l’été 2017, pour s’accélérer pendant l’automne. Le pouvoir de négociation des acheteurs reste en effet intact sur un marché qui n’est plus aussi vaillant qu’il y a un an, alors que l’allègement des tensions sur les prix signés se confirme. D’autant que les tensions sur les prix affichés sont réapparues comme chaque année en février, lorsque les ambitions des vendeurs n’ont pas encore eu à se confronter à la réalité du marché.

 

Un marché de l’ancien en panne

L’année 2018 n’a pas bien commencé, avec une demande de logements anciens qui a décroché. Alors que le marché de l’ancien perdait de la vigueur depuis l’été 2017, la remise en cause des soutiens publics (PTZ et aides personnelles à l’accession) a pesé sur l’activité, notamment sur les territoires ruraux et intermédiaires et pour les ménages modestes. Après un très mauvais début d’année, la demande s’est pourtant ressaisie en février. Mais le rebond de l’activité n’est pas suffisant pour inverser les tendances récessives du marché : il ne fait que les atténuer. Et en niveau annuel glissant, le nombre de compromis signés est en recul de 2.4 % sur un an.

Il est vrai qu’en dépit de conditions de crédit qui restent excellentes, la demande de crédits immobiliers qui financent les 7/8ème des achats de logements anciens est toujours en recul, comme l’enquête de la Banque de France l’a récemment rappelé.

 

Le contraste entre les régions

Peu de régions peuvent toujours compter sur un marché de l’ancien en expansion. En Alsace, dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes, les ventes progressent encore, mais à un rythme plus lent qu’auparavant (de l’ordre de 7 à 8 % sur un an). Alors que dans les régions où la demande avait très tôt décroché en 2017, le marché se stabilise maintenant. Ainsi, après avoir descendu une marche parfois assez haute, les ventes ne reculent plus (depuis l’automne dernier, bien souvent) en Franche Comté, en Lorraine et en Picardie.

En revanche, l’activité recule toujours rapidement (à un rythme proche de 10 % par an) en Bourgogne, en Champagne-Ardenne, en Haute Normandie et dans le Limousin. Alors que presque partout ailleurs, le marché s’enfonce progressivement sous le double effet de la perte de solvabilité de la demande en réponse à la hausse des prix et de la remise en cause des soutiens publics à l’accession à la propriété.

Baromètre LPI-SeLoger MARS 2018 publié par sarah.kroichvili

Baromètre LPI-SeLoger de Février : Les tendances des marchés immobiliers à fin Janvier 2018

NOUVEL ALLÈGEMENT DES TENSIONS SUR LES PRIX DE L’ANCIEN

Depuis la fin de l’été 2017, les tensions sur les prix des logements anciens s’atténuent. C’est sur le marché des maisons que la pression sur les prix s’est relâchée le plus nettement : depuis septembre 2017, les prix signés au cours des 3 derniers mois reculent (avec – 0.3 % en janvier 2018, contre + 1.3 % il y a un an à la même époque). Sur le marché des appartements en revanche, le rythme d’évolution des prix ne fait encore que ralentir : mais le ralentissement se renforce au fil des mois (avec + 0.7 % en janvier, contre + 1.4 % il y a un an à la même époque).

Ainsi en janvier 2018, la hausse des prix signés au cours des 3 derniers mois n’est plus que de 0.4 % pour l’ensemble du marché de l’ancien, contre + 1.4 % en 2017 à la même époque.

Dans ces conditions, après avoir culminé à 4.7 % sur un an en septembre 2017, le rythme de la hausse s’est établi à 4.2 % en janvier. La hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.7 %) que pour les maisons (+ 3.4 %).

 

RYTHME D’ÉVOLUTION DES PRIX DU NEUF INCHANGÉ

Depuis le début de l’été 2017, le rythme de progression des prix des logements neufs s’est stabilisé.

Ainsi en janvier 2018, les prix ont augmenté de 3.3 % au cours des 12 derniers mois, comme en juillet dernier. Et même si les prix des maisons(+ 5.5 % sur un an) continuent à croître deux fois plus rapidement que ceux des appartements (+ 2.8 % sur un an), les évolutions se font toujours au même rythme qu’en juillet 2017. Mais les rythmes de progression des prix constatés au cours des 3 derniers mois sont maintenant comparables, entre les appartements (+ 0.9 %) et les maisons (+ 0.7 %) : alors qu’il y a un an, à la même époque, les différences d’évolution des prix étaient beaucoup plus contrastées (+ 1.1 % pour les appartements et + 1.8 % pour les maisons).

 

DES ÉVOLUTIONS TRÈS DIFFÉRENTES SELON LES VILLES

La hausse des prix des appartements anciens qui était déjà particulièrement vive sur Bordeaux accélère encore, pour maintenant s’établir à 14.3 % sur un an. L’accélération se constate aussi sur Lille et sur Lyon, avec des prix qui s’élèvent de plus de 8%. Ainsi qu’à Saint Etienne qui met ainsi fin à une longue période de récession des valeurs. La hausse est aussi un peu plus vive à Nantes et à Reims (1 point de plus qu’en 2017).

En revanche, la hausse des prix ralentit fortement à Brest, au Mans et à Marseille. Le ralentissement est remarquable pour Brest, face à une demande qui a été déstabilisée par des prix qui avaient cru de 9.8 % en 2017 ! Alors que sur Le Mans et Marseille, les prix n’augmentent plus que faiblement, sur un marché en panne.

Mais face à une demande déprimée, les prix reculent toujours à Besançon, Clermont-Ferrand, Le Havre, Limoges, Mulhouse et Perpignan.

STABILISATION DES MARGES

En janvier, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.1 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 5.2 % pour les maisons.

Alors que le marché était endormi, comme habituellement durant les mois d’hiver, la demande a dévissé en réponse à la remise en cause de ses soutiens publics. Le niveau des marges s’est néanmoins stabilisé en janvier, après

plusieurs mois d’accroissement rapide. En effet, le pouvoir de négociation des acheteurs n’a guère été altéré par l’affaiblissement de la conjoncture, alors que l’allègement des tensions sur les prix signés se confirme. Et d’ailleurs, les ambitions des vendeurs sont maintenant moins grandes qu’il y a un an : la baisse des prix affichés qui se renforce depuis l’été 2017 en témoigne.

 

DÉCROCHAGE DU MARCHÉ DE L’ANCIEN

Depuis l’été 2017, le marché de l’ancien perd de la vigueur. La hausse des prix érode la solvabilité de la demande depuis 2015 et ne peut plus compter sur une amélioration des conditions de crédit. Et 2017 a terminé moins bien qu’elle n’avait débuté.

L’année 2018 ne commence pas bien. La remise en cause du PTZ sur les territoires où la demande est financièrement la plus fragile et la

suppression des aides personnelles à l’accession dégradent la solvabilité des acheteurs modestes (50 % des ménages accédant dans l’ancien). Et comme les mois d’hiver sont rarement propices à la réalisation des projets immobiliers, les évènements climatiques récents ont bloqué le marché sur de nombreux territoires.

A l’instar de la demande de crédits immobiliers qui se replie rapidement depuis plusieurs mois, le nombre de compromis signés a décroché en janvier : – 10.8 % en niveau trimestriel glissant.

 

DES ÉVOLUTIONS RÉGIONALES CONTRASTÉES

Dans les régions où le marché avait été dynamique en 2017 (Pays de la Loire et Poitou-Charentes), les ventes progressent encore (de l’ordre de 10 % sur un an), à un rythme plus lent qu’auparavant.

Mais la demande a récemment décroché dans les Pays de la Loire. Le recul est rapide (de l’ordre de 10 % sur un an) dans de nombreuses régions où la demande qui n’avait pas résisté à la remontée des prix est maintenant déstabilisée par la remise en cause des soutiens publics (Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Champagne-Ardenne, Centre, Haute Normandie, Languedoc-Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées).

Mais le marché se stabilise dans certaines régions (Franche Comté, Lorraine, Nord-Pas de Calais, Picardie), lorsque les évolutions des prix avaient été modérées par le passé. Alors qu’il commence à reculer lorsque les prix avaient cru rapidement et même si les capacités financières des ménages l’avaient jusqu’alors sauvegardé (Alsace, Aquitaine, Ile de France, PACA, Rhône-Alpes).

Baromètre LPI-SeLoger FEVRIER 2018 publié par sarah.kroichvili

Pourquoi le home staging réel vous permet de mieux travailler ?

D’abord, de quoi parlons-nous ? Le home staging est un ensemble d’actions permettant de préparer un logement en vue de sa vente, de le présenter sous son meilleur jour sans réaliser des travaux. Pourquoi faire ? Deux raisons majeures…

1/ Avoir des visuels attractifs pour générer plus d’appels et des visites concluantes

Le premier contact que l’acquéreur aura avec son futur logement est la première photo de l’annonce immobilière, sur le portail Seloger par exemple. Toutes les études montrent que la photo est l’élément principal d’une annonce immobilière, qui fait que l’internaute clique ou ne clique pas sur l’annonce. Bien-sûr, il faut que le bien soit dans la fourchette des prix du marché mais à caractéristiques équivalentes, une annonce avec de belles photos est plus cliquée qu’une annonce avec des photos « classiques ».

Pour obtenir des visuels qualitatifs mais représentatifs du logement (il ne faudrait pas que les visiteurs soient déçus en découvrant le logement lors de la visite), il suffit de faire travailler un photographe professionnel spécialisé en immobilier qui vient shooter un logement préparé au préalable. A l’instar de ce qui se fait depuis des années dans les pays anglo-saxons…

Préparer un logement, c’est le meubler lorsqu’il est vide. C’est travailler sur le désencombrement, le rangement, l’agencement, la circulation, la lumière, l’harmonie des styles et des couleurs. Tout cela demande une expertise et du matériel (mobilier et accessoires) prêtés pendant la durée de la commercialisation.

 

2/ Travailler en exclusivité avec un service très qualitatif et différenciant

« Le beau se vend mieux que le laid ». Les vendeurs en sont tous conscients, l’esthétique ayant pris une telle place dans notre société. Aussi, parmi les agents immobiliers concurrents qui viendront proposer leur service, outre le professionnalisme, celui qui apportera une stratégie globale incluant la présentation réelle de leur bien, aura une vraie longueur d’avance. C’est un service factuel, visuel, efficace qui permet de rassurer les vendeurs sur la mise en place d’une stratégie globale pour défendre leurs intérêts, et ce évidemment dans le cadre d’un mandat exclusif.

Le résultat de travailler avec le home staging est d’obtenir et de conserver la confiance des vendeurs, d’avoir des visuels attractifs, des visites plus nombreuses pour conclure des ventes raccourcies et un taux de marge de négociation le plus faible possible.

Tester cette formule gagnante, c’est prendre le risque de ne plus pouvoir travailler sans… Rendez-vous sur la MarketPlace afin de rencontrer, sans engagement, un home stagist.

Comment réussir sa première année d’activité en agence ?

Vous venez d’ouvrir votre agence immobilière ? Félicitations, vous entamez une belle aventure ! Comme toute entreprise qui débute, la première année sera cruciale pour sa pérennité. Disons-le clairement, vous n’avez pas droit à l’erreur ! Voici donc quelques pistes à emprunter et quelques travers à éviter…

1. Méthode et innovation : les maîtres-mots d’un bon agent immobilier

De la prise de contact à la signature d’un acte authentique de vente, les étapes sont multiples et parfois compliquées. Le processus d’accompagnement des vendeurs ou des acquéreurs est depuis longtemps parfaitement défini par tous les agents immobiliers sérieux. C’est une méthode qui a fait ses preuves et qui vous a été enseignée ou que vous avez acquise sur le tas. Suivez-la : ne cherchez pas à changer ce qui marche. En revanche, soyez à l’affût de l’innovation utile qui vous permettra de vous démarquer de vos concurrents : prise de vue aérienne et 3D pour des visites virtuelles par exemple. Un immobilier 2.0 à la fois empreint de tradition et de modernisme !

2. Ne rentrez pas du mandat pour rentrer du mandat

Vous allez devoir travailler d’arrache-pied pour vous constituer un portefeuille. Les mandats d’aujourd’hui sont les ventes de demain ! C’est vrai, mais à condition de prendre vos mandats au bon prix. Trop de jeunes agents immobiliers se brûlent les ailes en multipliant les mandats invendables. Gardez à l’esprit que le prix d’affichage détermine l’attractivité d’un bien. Trop cher, vous n’aurez aucun contact sur ce dernier et vous mécontenterez le vendeur que vous n’avez pas su raisonner. Il vous fera mauvaise réputation et c’est exactement ce que vous devez éviter à tout prix.
Sachez manager fermement votre équipe à ce sujet : il est fondamental ! Ne transigez pas avec la réalité du marché, il en va de la survie de votre agence.

Sachez prendre du repos

Jeune entrepreneur, vous êtes passionné et vous ne comptez pas vos heures. C’est bien, mais êtes-vous certain de pouvoir tenir le rythme ? Le succès ne se construit pas sur un burn-out ! Sachez préserver votre vie personnelle en vous ménageant des temps de repos. Un souci de l’équilibre qui vous permettra de voir clair et d’aller loin !

3. Recrutez un noyau dur expérimenté

Votre recrutement devra être particulièrement soigné. Attachez-vous à recruter au moins un agent immobilier expérimenté qui saura guider et inspirer le reste de votre équipe. Vous vous appuierez sur cette personne pour ébaucher et développer votre culture d’entreprise. L’efficacité ne se décrète pas, elle résulte d’un bon dosage entre méthode et talent. Limitez votre masse salariale au strict nécessaire. Voir trop grand trop vite vous conduira droit dans le mur ! Petit conseil : équilibrez votre équipe en termes d’âge et de sexe. Un panachage qui vous permettra de vous adresser efficacement au plus grand nombre.

4. Ne négligez pas le terrain

L’immobilier, c’est beaucoup de « paperasse ». Un administratif incontournable pour finaliser un compromis de vente par exemple. Attention à ne pas en rajouter de trop avec la maladie de la « réunionite » et une avalanche d’indicateurs. Plus vos collaborateurs et vous-même serez sur le terrain, plus votre visibilité sera importante et votre sens du marché aiguisé. Ce travail de terrain vous permettra de constituer un portefeuille riche et varié. Même si votre agence physique est particulièrement bien placée, vous ne devez pas compter sur les seuls vendeurs qui poussent la porte d’entrée.

5. Soignez votre marketing

Vous être nouveau sur la place et il va falloir vous faire un nom. Ce n’est pas le moment de minimiser vos dépenses en matière de marketing. Votre enseigne, ses couleurs et ses logos doivent rapidement devenir familiers aux habitants de votre secteur. Ils seront tôt ou tard vendeurs, acquéreurs, bailleurs ou aspirants locataires. Faites-vous accompagner par une bonne agence de communication qui saura vous aider à développer votre notoriété comme votre e-réputation. Du flyer à Facebook, vous devez être partout !

La première année d’une agence immobilière est capitale. Elle sonne le « la » de toutes celles qui suivront et que l’on vous souhaite nombreuses. En prenant d’emblée les bonnes attitudes, vous inspirez confiance à la clientèle et vous vous imposez comme une référence dans le secteur. Travail assidu et choix judicieux en perspective !

Pourquoi ne peut-on plus faire l’impasse sur les réseaux sociaux ?

La renommée de l’enseigne dans le secteur de l’immobilier est déterminante. Sans elle, pas de clients. Qu’il s’agisse de se faire connaître auprès du grand public ou de tisser un réseau de professions connexes, les réseaux sociaux sont devenus incontournables. Que vous vous lanciez ou que vous recherchiez un second souffle, vous ne pouvez pas être absent de Facebook, YouTube, LinkedIn ou Viadeo !

Les réseaux sociaux : un enjeu majeur pour les agents immobiliers

Pour le meilleur et pour le pire, les réseaux sociaux ont envahi la société : 33 millions de Français sont sur Facebook et 30 millions sur YouTube tandis que 13 millions de professionnels ont un profil LinkedIn et 4 millions utilisent Viadeo. Ces chiffres démontrent à eux seuls l’importance du phénomène qu’aucune entreprise ne peut négliger aujourd’hui. L’e-notoriété s’impose comme une préoccupation majeure de l’entrepreneur. Il s’agit bien sûr de faire connaître sur la toile son nom, ses couleurs, ses services et son professionnalisme. Véritable thermomètre du marché, les réseaux sociaux permettent d’appréhender l’état d’esprit des consommateurs qui y partagent leur expérience et donnent leur avis. Une connexion qui permet donc un échange d’informations dans les deux sens entre l’entreprise et sa cible. Attention à ne pas considérer cette réalité comme accessoire ! Elle met clairement en place un mode de relation sociale inédit et dématérialisé que l’entreprise ne saurait ignorer.

L’ère de l’omni-connexion

Avec plus de 39 millions d’utilisateurs en France, le smartphone entérine l’entrée de la société dans l’ère de l’omni-connexion. C’est un outil qui permet aux mobinautes de passer près de 2 heures par jour sur les réseaux sociaux. Une véritable manne à ne pas négliger !

Notre conseil : si vous êtes d’une génération rétive aux réseaux sociaux, désignez un de vos jeunes collaborateurs pour animer la page Facebook de votre agence immobilière en échange d’une petite participation à son CA. Un accord gagnant-gagnant !

L’utilisation des réseaux sociaux

Qu’il s’agisse de recruter, de développer son réseau de professionnels en rapport avec l’activité immobilière (diagnostiqueurs, notaires, maçons, déménageurs, factotums…) ou de soigner son e-réputation, les réseaux sont autant d’alliés au quotidien du responsable d’agence immobilière. C’est une seconde révolution numérique pour le marché de l’immobilier qui avait été totalement changé à la fin des années 90 par l’arrivée du web. La commercialisation des biens à la vente ou à la location s’était à l’époque totalement dématérialisée grâce au net. Aujourd’hui, les réseaux sociaux relaient la commercialisation effectuée sur le site de l’agence et les portails immobiliers, mais ils permettent aussi de prospecter ou de s’offrir une bonne publicité peu coûteuse. Ils complètent la révolution numérique engagée il y a 20 ans.

Un outil marketing à part entière

Les réseaux sociaux vous permettent d’attirer leurs aficionados vers votre site ou blog immobilier. En publiant de l’information sur l’actualité du secteur (changements législatifs, fiscaux, état du marché, nouveaux projets, évolutions du PLU…), vous vous imposez comme une source fiable et intéressante. Vos publications sont likées et partagées : un bouche-à-oreille digital qui fait toute la différence. Votre nom s’impose dans le paysage numérique. Plus votre trafic monte, plus votre référencement Google progresse. Un cercle vertueux se met en place. Cette démarche relève de ce que les spécialistes nomment « inbound marketing ». En publiant régulièrement un contenu informatif, vous tissez un lien privilégié avec votre cible. Vous faites de la publicité sans avoir l’air d’en faire et son impact en est décuplé. Vous allez chercher vos futurs clients là où ils se trouvent par l’intermédiaire de leur écran de PC, de tablette ou de smartphone. Vous construisez une véritable communauté autour de votre page Facebook ou de votre chaîne YouTube.

Une agence immobilière ne peut pas plus ignorer aujourd’hui les réseaux sociaux qu’elle ne pouvait ignorer le web à la fin des années 90 ! Une activité qui prend certes du temps, et ce n’est pas forcément ce dont vous disposez le plus en tant qu’agent immobilier… Mais c’est un temps particulièrement rentable. Plus que jamais : « time on social network is money » !

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