Location immobilière : l’assurance du bailleur et du locataire

 

Lorsqu’un immeuble d’habitation est proposé à la location, la responsabilité du propriétaire ainsi que celle du locataire peuvent être engagées dans différentes situations. Si des dommages sont causés à autrui et afin de ne pas avoir à y répondre sur son patrimoine personnel, chacun a tout intérêt et parfois même l’obligation de souscrire une assurance.

 

L’assurance du propriétaire

L’assurance de responsabilité civile du propriétaire

Le propriétaire qui propose une habitation à la location peut voir sa responsabilité engagée tant à l’égard de son locataire qu’à l’égard de tiers. En effet, un sinistre qui prendrait naissance dans son logement peut causer un dommage à son locataire, à un voisin ou encore aux parties communes de l’immeuble. Même s’il n’en a pas l’obligation, il a tout intérêt à souscrire un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité.
Tout propriétaire a ainsi la possibilité de souscrire une assurance propriétaire non-occupant dite PNO. Celle-ci peut couvrir à la fois sa propre responsabilité vis-à-vis de son locataire et des tiers mais aussi ses propres biens (construction, aménagement) en cas de dommage causé par un incendie, une explosion, un dégât des eaux par exemple. Le bailleur peut en outre, souscrire une garantie perte de loyers qui couvre généralement le loyer en principal et accessoires dans la limite d’un certain plafond.

 

L’assurance obligatoire du copropriétaire

Le propriétaire louant un logement vide ou meublé situé dans une copropriété doit obligatoirement s’assurer au minimum contre les risques de responsabilité civile auxquels il doit répondre. Il s’agit d’une assurance propriétaire non occupant qui est complémentaire à celle qui est souscrite par le syndicat pour l’ensemble de l’immeuble. Elle permet ainsi au copropriétaire de bénéficier d’une couverture plus étendue.

Bon à savoir : le syndicat de copropriétaires doit souscrire une assurance collective couvrant a minima sa responsabilité civile pour les dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

 

L’assurance obligatoire du locataire

La garantie des risques locatifs

Le locataire d’une habitation à usage de résidence principale a l’obligation d’assurer au minimum sa responsabilité vis-à-vis de son propriétaire. En effet, il est responsable des dommages qu’il pourrait causer au logement et doit à ce titre souscrire une garantie des risques locatifs. Cette garantie indemnise le propriétaire lorsque le locataire est responsable d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux qui cause un dommage au bien loué. Les contrats « multirisques habitations » proposés par les assureurs inclus toujours la garantie des risques locatifs ainsi que des garanties complémentaires. Le locataire a intérêt à souscrire la garantie facultative « recours des voisins et des tiers » et une garantie visant à assurer ses biens.

Attention : le locataire qui se voit opposer un refus d’assurance a la possibilité de se rapprocher du bureau central de tarification qui est chargé de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’assureur sera tenu de garantir les risques locatifs.

 

Les obligations vis-à-vis du propriétaire

Le locataire est libre de choisir son assurance mais il est tenu de justifier qu’il a satisfait à son obligation d’assurance en remettant une attestation d’assurance à son propriétaire lors de la remise des clés et chaque année à sa demande. A défaut, le propriétaire peut résilier le bail ou souscrire une assurance à la place du locataire tout en répercutant son coût sur le loyer.

 

Références juridiques
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 4
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Article 7 g)
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis – Article 9-1
Article L215-1 du code des assurances

Promoteurs immobiliers : que faire en cas de catastrophe naturelle ?

Investissement toujours important, la promotion immobilière mérite une protection à la hauteur des enjeux. Un chantier n’est en effet pas à l’abri des conséquences d’une catastrophe. Promoteur immobilier, vous vous interrogez sur la protection de celui-ci ? On décrypte pour vous les bons réflexes liés à l’assurance tous risques chantier.

Catastrophe : se tourner immédiatement vers l’assurance

En cas de désastre, un chantier peut être soumis à de nombreux aléas qui peuvent entraîner la perte de la totalité ou d’une partie de l’ouvrage : incendie, détérioration, accident, voire effondrement. Les conséquences d’une catastrophe naturelle ne sont donc pas à négliger. Premier réflexe : prévenir son assureur pour faire jouer les garanties de votre « tous risques chantier ». Attention néanmoins aux différences fondamentales de responsabilité en la matière entre le promoteur-constructeur et le promoteur-maître d’œuvre. C’est là qu’intervient la notion de garde des chantiers qui détermine les responsabilités en matière de contractualisation d’assurance.

La notion de garde des chantiers

Au sens du droit français, ce concept est essentiel dans la définition du périmètre des responsabilités. La notion de garde du chantier sous la responsabilité de l’entrepreneur et de ses sous-traitants est clairement posée par le Code civil et différents arrêtés de la Cour de cassation. En clair, ceux-ci sont responsables de la sauvegarde de l’ouvrage en cours de réalisation jusqu’à sa livraison à son propriétaire ou maître d’ouvrage après réception en bonne et due forme. Il appartient donc au constructeur lié par contrat avec le maître d’ouvrage de supporter les risques inhérents à tout chantier.

Garde des chantiers : les exceptions

Dans certains cas, le maître d’ouvrage peut être considéré comme gardien du chantier avant sa réception, notamment lorsqu’il en ouvre l’accès à ses visiteurs avant livraison. Un point important à connaître pour les promoteurs immobiliers soucieux de présenter l’avancement du projet à leurs clients.

L’assurance tous risques chantier : explications

Quelle assurance face aux catastrophes de chantier ?

L’assurance « tous risques chantier », taillée sur mesure pour assurer un ouvrage en cours de construction, demeure le seul moyen de se prémunir des dommages d’une catastrophe naturelle. Car il faut garder à l’esprit que la dommage-ouvrage ne prend effet qu’à la livraison de l’ouvrage. Néanmoins, pour un constructeur, les garanties de « cours de travaux » peuvent être obtenues par le biais d’options spécifiques souscrites au sein de son contrat d’assurance décennale obligatoire.

Attention la garantie de bon fonctionnement ou la responsabilité décennale n’impliquant normalement que la prise en charge des désordres de chantier, il s’agit bien d’extensions spécifiques pour les risques avant réception. Ces options de garanties doivent dans ce cas être explicites et détailler précisément la portée de leur couverture. Mieux vaut faire le point avec son assureur pour envisager, si nécessaire, une assurance spécifique au chantier.

Un contrat optimisé

Les contrats « tous risques chantier » ont l’avantage d’être affinés pour une couverture précédent la réception. Cette assurance tous risques s’applique aux chantiers de construction d’ouvrages, quelle que soit leur destination, mais aussi à la rénovation ou la restructuration. La couverture s’étend même généralement 12 mois après la réception des travaux par le maître d’ouvrage pour les opérations de maintenance. Comme son nom l’indique, elle a vocation à offrir une garantie face aux catastrophes naturelles pouvant impacter un chantier : inondation, tempête, tremblement de terre, raz de marée, glissement de terrain et éruption volcanique.

Catastrophe naturelle : la portée de la couverture

Une bonne assurance tous risques chantier n’a pas vocation à exclure une catastrophe naturelle plutôt qu’une autre. La situation géographique du chantier et la récurrence des risques connus dans la zone sont néanmoins déterminantes pour l’assureur. La couverture du risque cyclonique en zone Caraïbes peut être, par exemple, prohibitive et même faire l’objet d’une exclusion de garantie s’il est avéré que l’assuré n’a pas pris les mesures habituelles pour prévenir les dommages subis.

Un promoteur averti en vaut deux

Vous l’aurez compris que vous soyez constructeur-promoteur ou simple promoteur immobilier-maître d’ouvrage, mieux vaut veiller à la couverture tous risques du chantier. Si vous faites partie de la première catégorie, on ne saurait trop vous conseiller de profiter de la souscription de votre assurance tous risques chantier pour protéger vos affichages, bulles de vente et locaux commerciaux liés au projet de construction. Dans tous les cas, avant de vous lancer, contactez votre assureur pour faire le point sur vos couvertures et les spécificités du chantier à couvrir. Simple maître d’ouvrage, sachez exiger de votre entreprise de construction une attestation d’assurance chantier au même titre que vous le faites avec la garantie décennale.

Que regarder sur son contrat tous risques chantier avant de signer ?

Dans tous les cas, avant de signer un contrat « tous risques chantier » ou les extensions adéquates de son assurance dommage-ouvrage, il vaut mieux vérifier attentivement les 7 points suivants :

Parce qu’aucun chantier n’est à l’abri d’une catastrophe, mieux vaut envisager le pire pour en atténuer les conséquences financières s’il venait à se produire. L’assurance doit être au cœur des préoccupations de tout promoteur immobilier soucieux de la pérennité des investissements qui lui sont confiés.

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