BAROMÈTRE LPI-SELOGER octobre : les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2021

 

Nouvelle hausse des prix des maisons anciennes 

Durant le 1er semestre 2021, les tensions sur les prix des maisons anciennes se sont atténuées et les prix se sont doucement repliés, quel que soit la surface des maisons recherchées : la baisse a alors été d’autant plus apparente que les « beaux » biens étaient devenus plus rares, avec l’épuisement de leur demande. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir dès juillet et la hausse s’est accélérée durant tout l’été, à un rythme rapide, pour atteindre + 3.4 % sur 3 mois en septembre. 

En outre, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu (+ 6.5 % sur un an à fin septembre, contre + 4.9 % il y a un an à la même époque). Elle a bénéficié d’une progression toujours soutenue durant l’été : le rythme de la hausse s’étant d’ailleurs établi à + 2.8 % sur le seul mois de septembre. Toutes les tailles d’appartements connaissent une telle évolution, même les prix des plus grands appartements (les 6 pièces et plus) pourtant déjà très élevés, partout.

 

Recul rapide des prix des maisons neuves

Le marché des logements neufs n’a pas été aussi affecté que celui de l’ancien par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui pénalise la demande des ménages modestes. Les dispositions spécifiques en faveur de la primo accession en VEFA et en maisons individuelles ont permis à ce marché de mieux résister, même si durant l’été la production de crédits au neuf s’est repliée, au-delà du reflux saisonnier habituel. L’amélioration des conditions de crédit n’est plus suffisante pour soutenir la demande. Et la longue période d’amplification de la hausse des prix qui s’était poursuivie jusqu’en janvier dernier a depuis laissé la place au ralentissement. 

La hausse des prix des logements neufs est donc moins rapide que par le passé, avec + 2.0 % sur un an en septembre, contre + 3.9 % il y a un an à la même époque.

Cette évolution tient pour l’essentiel à la baisse des prix des maisons qui se renforce au fil des mois : même si en septembre la stabilisation se constate, après 8 mois consécutifs de diminution rapide, les prix ont baissé de 9.5 % sur un an. Le choc est marqué, alors qu’en septembre 2020 les prix progressaient de 4.1 % sur un an.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs ne fait que ralentir. Elle se maintient encore à un niveau élevé, avec + 4.5 % sur un an contre + 3.8 % il y a un an.

 

Maintien des tensions sur les prix dans les grandes villes  

La hausse des prix des logements anciens se poursuit dans la plupart des grandes villes. Si on se limite aux villes de plus de 100 000 habitants, les prix n’ont reculé en septembre qu’à Limoges où les hésitations du marché se renforcent depuis le début de l’été, après une année de hausse des prix à deux chiffres. Ainsi, la baisse des prix n’est pas à l’ordre du jour dans les grandes villes : en revanche, un ralentissement de la hausse commence à se percevoir dans plusieurs d’entre elles.

Certes, une hausse des prix des appartements anciens de plus de 10 % sur un an (respectivement 5 %) se constate toujours dans près de 26 % des villes de plus de 50 000 habitants (respectivement près de 63 %). Mais depuis la fin du printemps, l’augmentation ralentit dans certaines villes de Province où les prix s’étaient emballés : par exemple à Metz, à Poitiers ou à Strasbourg où néanmoins la hausse est toujours à deux chiffres. Mais aussi à Nantes, à Orléans ou à Valence avec un freinage de l’augmentation : de 12 ou 14 % à 8 ou 9 %. Le coup de frein le plus spectaculaire étant certainement à Albi ou à Mulhouse : de 13 à 14 % à moins de 4 %. Sans oublier des villes moyennes comme La Rochelle, Tourcoing ou Troyes qui ont brutalement quitté les progressions à deux chiffres ! 

Mais l’augmentation ne connaît pas de pause dans beaucoup de grandes villes de Province, comme à Angers, à Laval ou à Tours. Ainsi qu’à Paris avec des prix signés qui s’élèvent maintenant de 7.3 % sur un an, à un rythme inconnu depuis l’été 2018 ; des prix signés supérieurs à 10 000 € dans 17 arrondissements, et même au-dessus de 11 000 € dans 12 arrondissements.  

 

Essoufflement de la demande 

Aussi, après plusieurs mois d’une progression rapide de l’activité, le rythme d’évolution de la production a commencé à nettement ralentir en juillet. Et ce ralentissement s’est renforcé durant tout l’été, au-delà de l’affaiblissement saisonnier habituel du marché. Les achats des particuliers sont en effet devenus moins faciles à financer : si de nombreux candidats à l’achat ne peuvent plus rentrer sur le marché, ce n’est pas en raison de la hausse des prix de l’ancien, mais parce les apports personnels exigés par les banques sont à des niveaux tels qu’une large partie de la demande potentielle est exclue du marché.

Durant le 3ème trimestre, la demande a donc baissé de 5.6 %, en glissement annuel. Pour autant, les achats de logements anciens ont augmenté de 10.2 % à fin septembre (9 premiers mois de 2021 comparés aux 9 premiers mois de 2020), par rapport, il est vrai, à une période équivalente qui en 2020 bénéficiait pleinement de la sortie du 1er confinement. Car ils restent en recul de 9.2 % par rapport à 2019 (9 premiers mois de 2021 comparés aux 9 premiers mois de 2019).

 

Des marges au plus bas 

En septembre 2021, France entière, les marges de négociation restent à très bas niveau (3.8 % en moyenne), prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps. 

Sur le marché des maisons, le taux de marge (3.8 % en septembre) se maintient à 25 % sous sa moyenne de longue période, après être descendu à son plus bas niveau historique en juillet. Dans le contexte de la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été, la demande ne cherche que rarement à négocier, sur un marché largement dominé par l’insuffisance des biens disponibles à la vente. Et comme les prix signés progressent partout plus rapidement que les prix affichés, dans les régions où la demande est toujours trop forte face à une offre largement insuffisante, les marges restent au plus bas : comme, notamment, en Auvergne, en Haute Normandie et en Ile de France.

Sur le marché des appartements où la hausse des prix est toujours rapide, les marges sont descendues à un de leur plus bas niveaux de ces dix dernières années (3.7 % en septembre). Alors que depuis le début de l’été les prix signés augmentent plus de deux fois plus rapidement que les prix affichés, cette situation confirme que les capacités de négociation des candidats à un achat sont très limitées. Ainsi, dans les régions où la pression de la demande est élevée, face à une offre souvent insuffisante (Basse Normandie, Lorraine, Pays de la Loire ou Rhône-Alpes, notamment), les marges sont au plus bas : les vendeurs font le marché.

 

Des dynamiques régionales très différentes

Si durant le 3ème trimestre le nombre de compromis signés a reculé de 5.6 % pour la France entière, les évolutions diffèrent sensiblement entre les régions. Dans certaines d’entre elles, le marché s’est affaibli plus rapidement que dans d’autres, l’impact du resserrement de l’accès au crédit n’étant pas partout identique. 

Dans les régions où les prix de l’immobilier sont partiellement déconnectés des revenus des candidats à l’achat ou lorsque les capacités d’épargne des ménages sont insuffisantes face au resserrement de l’accès au crédit, l’activité a reculé d’au moins 10 % : Basse Normandie, Centre, Champagne-Ardenne, Ile de France, Pays de la Loire et Picardie.  

En revanche, les ventes ont encore augmenté d’au moins 5 % lorsque la pression de la demande n’a pas fléchi et que l’accession à la propriété continue de bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit (Aquitaine, Auvergne, Bourgogne, Franche-Comté, Haute Normandie, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, PACA et Rhône-Alpes).

Ailleurs, les ventes ont hésité ou n’ont que faiblement diminué.

 

Stabilité des écarts de prix entre les métropoles

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie, voire Grenoble et Lille) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 3 pour les appartements anciens. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2, si la comparaison se fait avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Rennes. Les différences de prix sont alors à l’image du potentiel de développement économique des territoires et surtout des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent généralement que faiblement la qualité de vie qui y est constatée.

En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (35 % pour les appartements et 40 % pour les maisons). Puis viennent Bordeaux, Lyon, Nantes et Rouen (de l’ordre de 20 % pour les appartements et les maisons) où la préférence pour la ville-centre est toujours marquée. Sur Rennes et Toulouse, la surcote se situe entre 10 % pour les appartements et 25 % pour les maisons, exprimant encore une forte attractivité de la ville-centre. Avec des prix comparables entre la ville-centre et la périphérie, Brest, Marseille et Nancy présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène, mais surtout une moindre attractivité du centre de la métropole : la demande qui y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) cherche à s’éloigner de la ville-centre.

L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 7 % sur un an) sur les métropoles de Brest, Montpellier et Strasbourg. En revanche, les hausses sont maintenant très faibles sur les métropoles de Bordeaux, de Lyon et de Toulouse. Et dans tous les espaces métropolitains, la baisse des prix des maisons se poursuit. 

Baromètre LPI-SeLoger octobre 2021 publié par sarah.kroichvili

BAROMÈTRE LPI-SELOGER août : les tendances des marchés immobiliers à fin juillet 2021

 

Vers un rebond des prix des maisons anciennes ?

Sur le seul mois de juillet, la hausse des prix signés des appartements anciens a été de 3.0 %. Le rythme de l’augmentation sur 3 mois reste donc soutenu (+ 3.1 %), même si depuis le début du printemps il a légèrement ralenti. D’ailleurs les prix affichés s’élèvent de 1.9 % sur 3 mois, soit moitié moins qu’en mars et avril : mais cela est fréquent au début de l’été. Et toutes les tailles d’appartements, du studio au 5 pièces, connaissent une telle évolution. Seuls les plus grands appartements, ceux de 6 pièces et plus, affichent une relative stabilité de leurs prix depuis le printemps. Ainsi, les prix signés ont progressé de 6.8 % sur un an : contre + 4.2 % en juillet 2020, à la sortie du 1er confinement, et + 3.6 % en juillet 2019, lorsque le marché était au mieux de sa forme.

En revanche, les prix des maisons anciennes sont toujours en recul sur 12 mois : – 1.2 %, comme au printemps 2015 lorsque le marché était malmené par les orientations de la politique du logement. Toutes les tailles de maisons sont concernées par cette évolution. Cependant, après plus de 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons se sont ressaisis en juillet : + 0.4 % sur 3 mois. Le resserrement de l’accès au crédit constaté en juillet a découragé une partie de la demande, celle qui depuis quelques mois avait retrouvé un certain dynamisme et remplacé les « néoruraux ».

Néanmoins, en dépit de l’augmentation rapide des prix des appartements, l’indice d’ensemble ralentit toujours : + 3.4 % sur 12 mois, comme en 2019 et 2020 à la même époque, contre + 4.8 % à la fin de l’année dernière.

 

Nouvelle hausse des prix des appartements neufs

La hausse des prix des logements neufs devient moins rapide au fil des mois, avec en juillet + 2.9 % sur un an : en 2020, l’augmentation avait été de 4.1 %.

Comme sur le marché de l’ancien, la baisse des prix des maisons est rapide : – 8.0 % en juillet, sur les 3 derniers mois. Faisant suite à plus de 6 mois de diminution à un rythme soutenu, les prix actuels sont revenus à leur niveau de fin 2012. Ainsi, les prix ont reculé de 4.5 % sur 12 mois : en 2020 à la même époque, ils augmentaient de 2.9 %.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs se renforce en juillet, avec + 4.5 % sur un an et + 1.2 % sur les 3 derniers mois : pour retrouver des hausses aussi rapides, il faut revenir au début de l’année 2012, avant que le marché ne se dégrade fortement.

 

Pas de répit pour la hausse des prix dans les grandes villes  

Dans 85 % des villes de plus de 100 000 habitants, la hausse des prix des appartements anciens est au moins égale à 5 % sur un an (dans 70 % des villes de plus de 50 000 habitants) : il y a un an, à la même époque, la proportion était de 68 % (dans 56 % des plus de 50 000 habitants).

On constate maintenant des augmentations d’au moins 15 % à Angers, Aubervilliers, Clamart, Maisons-Alfort, Metz, Tourcoing et Vannes. Mais aussi dans des villes où les prix sont modérés (entre 2 000 et 2 500 €/m²) : Evreux, Laval et Poitiers. Et à Saint Etienne et Saint Quentin où les prix n’excèdent pas 1 500 €/m², ils progressent encore : lentement, certes, mais après plusieurs mois d’un accroissement rapide, souvent à deux chiffres.

Nulle part donc, on ne constate de véritables signes de ralentissement de l’augmentation des prix des appartements.

Même sur Paris où le niveau des prix est pour le moins élevé (dans 16 des 20 arrondissements parisiens, les prix dépassent les 10 000 €/m²), le rythme de la hausse s’est renforcé en juillet : avec + 2.3 % au cours du mois, alors qu’habituellement le début de l’été annonce plutôt une pause estivale qui se termine avec la rentrée de septembre. Ainsi, sur 12 mois, les prix signés augmentent de 6.7 %, contre + 5.2 % en juillet 2020 : quant aux prix affichés, ils progressent de 6.2 % sur un an, montrant bien que les offreurs tablent toujours sur une poursuite de la hausse.

 

Essoufflement de l’activité en juillet

Après un début d’année hésitant, les achats de logements anciens par des particuliers ont nettement rebondi dès le mois de mars. Sur le 1er semestre, les ventes ont ainsi progressé de 21.0 %, en glissement annuel : la vigueur de cette évolution tenant, en partie, à la chute du marché de l’ancien constatée lors du 1er confinement.

Mais la demande a aussi bénéficié d’une amélioration sans précédent des conditions de crédit et du dynamisme de l’offre bancaire. En effet, dans la perspective du renforcement des exigences en matière d’apport personnel voulues par la Banque de France, les banques ont cherché à satisfaire la demande qui risque, à l’avenir, de buter sur ces nouvelles contraintes.

En juillet, les achats des particuliers ont encore un peu progressé. Ils se sont néanmoins établis à près de 8 % sous leur niveau habituel au début de l’été. Et si sur les 7 premiers mois de l’année, le niveau des ventes est en hausse de 9.7 % en glissement annuel, l’activité reste de 13.9 % inférieure à son niveau des mois de janvier à juillet 2019.

 

Des marges au plus bas sur le marché des maisons

En juillet 2021, France entière, les marges de négociation se sont établies à 3.6 % en moyenne, poursuivant un repli amorcé à l’automne 2019 et qui les conduit maintenant à près de 25 % sous leur moyenne de longue période, au plus bas depuis la fin des années 2000.

Sur le marché des maisons, le taux de marge (3.7 % en juillet) est même de 32 % sous sa moyenne de longue période. Dans plusieurs régions où la demande de maisons est toujours forte, il est descendu sous les 3 % (Midi-Pyrénées et Rhône-Alpes), alors que dans plusieurs autres, il n’est que légèrement supérieur à 3 % (Centre, Ile de France, Lorraine, PACA et Picardie, voire Bretagne). En revanche, dans les régions où le resserrement du crédit a découragé la demande plus tôt qu’ailleurs, lorsque les prix signés reculent face aux hésitations de la demande, les marges restent à plus de 5 % (Bourgogne, Franche-Comté ou Limousin).

En revanche, sur un marché des appartements où la hausse des prix se poursuit à un rythme élevé, le recul des marges est plus modéré : à 3.5 % en juillet, elles révèlent des capacités de négociation bien souvent limitées. Surtout dans les régions où le taux de marge est déjà particulièrement bas (de l’ordre de 2 %) : Basse Normandie, Bourgogne, Bretagne, Ile de France, Midi-Pyrénées, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes.

 

Dégradation du marché dans quelques régions

Après un mois de juillet en demi-teinte, les ventes mesurées en niveau trimestriel glissant ont baissé de 14.5 %, en glissement annuel.

Si les ventes ont nettement reculé en Ile de France après un rebond spectaculaire au printemps, la perte d’activité reste encore modérée dans 3 régions, avec une baisse de 5 % (Alsace, Centre et Poitou-Charentes). La diminution est en revanche plus rapide (10 % en glissement annuel) dans 6 régions : Basse-Normandie, Champagne-Ardenne, Lorraine, Nord-Pas de Calais, Pays de la Loire et Picardie. Dans toutes ces régions, la capacité d’achat des ménages (l’adéquation entre les niveaux des revenus des candidats à l’achat et les prix des logements proposés à la vente) a été altérée par l’évolution des prix de l’immobilier, alors que le resserrement de l’accès au crédit décourageait une partie de la demande.

Ailleurs, les ventes progressent encore. Lentement en Auvergne, en Bretagne et dans le Limousin, de l’ordre de 5 %, en glissement annuel. Ou plus rapidement dans les autres régions, avec des hausses d’au moins 10 %, en glissement annuel.

 

Baisse générale des prix des maisons dans les métropoles

La baisse des prix des maisons est maintenant générale. Elle est très rapide (au moins 9 % sur un an) sur Grenoble-Alpes-Métropole et Rennes Métropole : elle se constate alors aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie et à un rythme comparable presque partout sur le territoire métropolitain. La diminution reste en revanche la plus lente (un peu moins de 2 %) sur l’Eurométropole de Strasbourg, la Métropole Européenne de Lille, la Métropole de Lyon et la Métropole de Nice-Côte d’Azur : si sur la Métropole Européenne de Lille les prix des maisons augmentent encore dans la ville-centre, en revanche les baisses sont générales et comparables sur les 3 autres métropoles entre la ville-centre et la périphérie. Un profond changement a donc à peu près partout transformé le marché des maisons : l’attrait de la maison individuelle n’est plus aussi fort qu’auparavant et la demande solvable capable d’acquérir les biens proposés s’est progressivement épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés durant les confinements sont de plus en plus difficiles à obtenir.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements se poursuit, se renforçant même dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 8 % sur un an) sur Brest Métropole, Nantes Métropole, la Métropole Rouen-Normandie et l’Eurométropole de Strasbourg : sur ces territoires métropolitains, les hausses sont même à 2 chiffres dans les villes-centre. Et presque partout, les augmentations restent les plus rapides sur les villes-centre, les communes périphériques ne semblant plus bénéficier aussi fortement qu’auparavant de cette attractivité nouvelle que le déplacement de la demande avait mis en lumière depuis plus d’un an.

Baromètre LPI-SeLoger 2021 publié par sarah.kroichvili

BAROMÈTRE LPI-SELOGER juillet : les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2021

Augmentation soutenue des prix des appartements anciens

La hausse des prix des logements anciens reste soutenue, même si depuis le début du printemps elle paraît moins vive qu’en début d’année. Chaque période de confinement a connu un ralentissement du rythme de progression des prix, suivi d’un redémarrage qui vient en effacer plus ou moins rapidement les conséquences. Mais comme le 3ème confinement n’a pas eu un impact aussi marqué que les précédents sur le niveau des prix, leur progression est toujours forte : un accroissement annuel de 4.1 % à fin juin, contre + 3.3 % il y a un an à la même époque (+ 3.4 % en juin 2019). La hausse reste donc rapide et l’offre nouvelle se présente sur le marché à des prix toujours en augmentation : par exemple, en juin les prix ont cru de 3.1 % sur le mois.

Ce sont les prix des appartements qui augmentent le plus rapidement et continuent à tirer l’indice d’ensemble vers le haut : avec en juin, + 6.4 % sur un an, un rythme inconnu depuis 10 ans. Le renforcement des tensions se constate sur les marchés de la plupart des villes, aussi bien les grandes que les moyennes : plusieurs années d’une hausse souvent rapide n’ont pas découragé la demande, même si le resserrement de l’accès au crédit a rendu impossible la réalisation de nombreux projets d’accession à la propriété.

En revanche, la baisse des prix des maisons anciennes se renforce au fil des mois, contribuant au ralentissement de la hausse constaté sur l’ensemble du marché. En juin, leur prix recule de 4.7 % sur 3 mois, à un rythme comparable à celui qui s’était observé durant l’hiver. Et sur un an, la hausse n’est plus que de 1.0 %. En dépit de l’amélioration des conditions de crédit, la demande la plus solvable (les néo « ruraux », par exemple) s’est épuisée et celle qui reste sur le marché bute sur les contraintes de l’accès au crédit.

 

Accélération de la baisse des prix des maisons neuves

La pression sur les prix des logements neufs s’atténue au fil des mois, avec en juin une hausse de 3.1 % sur un an, contre + 4.1 % en décembre 2020.

Comme sur le marché de l’ancien, les prix des maisons reculent franchement : avec – 1.3 % sur un an et surtout – 9.4 % sur les 3 derniers mois. La demande est de plus en plus impactée par le resserrement du crédit et les constructeurs doivent adapter leurs offres nouvelles aux contraintes budgétaires des ménages pour sauvegarder leur activité.

En revanche, la progression des prix des appartements reste soutenue, avec + 4.1 % sur un an et + 1.9 % sur les 3 derniers mois : les promoteurs évitent de baisser les prix des logements commercialisés, préférant accompagner la vente d’un « geste » commercial (une cuisine équipée ou une remise de TVA, par exemple) plutôt que d’accepter une diminution des prix affichés.

 

Hausse rapide des prix dans les grandes villes 

Dans 83 % des villes de plus de 100 000 habitants, la hausse des prix des appartements anciens reste au moins égale à 5 % sur un an (dans 73 % des villes plus de 50 000 habitants) : elle est même d’au moins 10 % dans 28 % des grandes villes (dans 30 % des plus de 50 000 habitants).

Le rythme de la hausse des prix se maintient à très haut niveau (au moins 15 %) à Angers, Metz ou Strasbourg. A Aix en Provence, Brest ou Mulhouse, l’augmentation s’accélère.

Bien sûr, la hausse peut parfois être moins vive que par le passé, principalement dans des villes moyennes : comme à Calais, Cholet, La Roche-sur-Yon, La Rochelle, Mérignac ou Troyes. Mais dans l’ensemble, on ne note toujours pas de véritables signes de ralentissement d’une augmentation générale des prix des appartements, illustration, partout, des conséquences de la transformation du marché (les difficultés d’accès au crédit des emprunteurs faiblement dotés en apport personnel).

Quant à Paris, le rythme de la hausse qui s’était ressaisi dès la fin de l’hiver dernier se renforce au fil des mois : avec + 5.9 % sur un an pour les prix signés et + 5.7 % pour les prix affichés, confirmant que les ambitions des vendeurs ne tablent pas encore sur un relâchement des tensions sur les prix. Les augmentations se font d’ailleurs plus vives dans 13 des 20 arrondissements parisiens, avec des prix dépassant maintenant les 11 000 €/m² : et des prix de plus de 14 000 €/m² dans 3 arrondissements (4ème, 6ème et 7ème).

 

Premier semestre : reprise ou embellie ? 

Depuis le mois de mars, les rythmes de progression de l’activité du marché de l’ancien paraissent pleinement satisfaisants. Le rebond de la demande a su résister au 3ème confinement et aux traditionnels ponts de mai. Et après avoir bondi en avril et en mai, l’activité mesurée en niveau trimestriel glissant a encore augmenté de 29.9 % en juin, en glissement annuel.

La demande a en effet bénéficié d’une amélioration sans précédent des conditions de crédit. Pourtant, même après un 1er semestre qui a connu une hausse des ventes de 21.0 % en glissement annuel, l’activité reste de 12.0 % inférieure à son niveau du 1er semestre 2019. Car les rythmes exceptionnels de progression des ventes constatés depuis le début de l’année tiennent pour beaucoup à l’effondrement de la demande lors du 1er confinement : plus la référence est mauvaise, plus le rythme de la hausse est vigoureux ! Mais la vivacité de cette reprise tient aussi au dynamisme d’une offre bancaire qui se prépare à un nouveau resserrement de l’accès au crédit : les banques ont anticipé la prochaine transposition dans la règlementation du resserrement des critères d’octroi des crédits, en cherchant à largement satisfaire une demande qui va buter sur les exigences d’apport personnel appelées à se renforcer durant l’été.

 

Des marges très différentes selon les régions

En juin 2021, France entière, les marges de négociation se sont établies à 3.5 % en moyenne, poursuivant leur repli constaté depuis le début du 1er confinement.

Le recul des marges se constate sur le marché des appartements où, à 3.2 % en juin, elles s’établissent à 21 % sous leur moyenne de longue période. Le taux de marge est partout faible : il est d’ailleurs particulièrement bas (de l’ordre de 2 %) dans certaines régions où la pression de la demande reste souvent élevée (Aquitaine, Auvergne, Basse Normandie, Bourgogne, Bretagne, Centre et Poitou-Charentes).

Sur le marché des maisons, le taux de marge (3.9 % en juin) est de 24 % inférieur à sa moyenne de longue période. En revanche, après 4 années de diminution, les disparités sont notables entre les régions, exprimant des différences d’évolution de la demande de plus en plus marquées. Dans les régions où le resserrement du crédit a fortement mordu sur la demande, lorsque les prix signés reculent face aux hésitations de la demande, les marges sont de plus de 8 % (Bourgogne, Champagne-Ardenne ou Limousin). Et elles sont de l’ordre de 5 % en Auvergne, Haute Normandie, Languedoc-Roussillon et dans le Nord-Pas de Calais.

 

Un redressement des ventes très inégal selon les régions

Toutes les régions ont bénéficié du rebond des ventes de logements anciens constaté au 1er semestre. Néanmoins, la vigueur de ce redressement reste inégale, entre les régions.

Dans 5 régions (Alsace, Basse Normandie, Lorraine, Picardie et Nord-Pas de Calais), l’activité constatée depuis le début de l’année n’est que de 10 % supérieure à celle d’un 1er semestre 2020 pourtant durement affecté par le 1er confinement de l’économie. Et dans 4 autres régions (Auvergne, Champagne-Ardenne, Pays de la Loire et Rhône-Alpes), les ventes sont de 15 % supérieures à celles de l’année dernière, à la même époque.

Ailleurs, elles ont progressé d’au moins 20 % sur un an, en glissement annuel.

Les différences observées entre les régions tiennent très largement aux évolutions constatées dans la capacité d’achat des ménages (l’adéquation entre les niveaux des revenus des candidats à l’achat et les prix des logements proposés à la vente), mais aussi à l’ampleur du resserrement de l’accès au crédit sur chacun des territoires.

 

Baisse des prix des maisons dans la plupart des métropoles

La baisse des prix des maisons se diffuse progressivement dans la plupart des métropoles. Le recul se constate maintenant dans 10 des 15 métropoles. Il est le plus rapide (au moins 4 % sur un an) sur Brest Métropole, Grenoble-Alpes-Métropole et Rennes Métropole. Il reste encore un peu plus lent (de 2 à 3 %) sur les plus grandes : Bordeaux Métropole, Nantes Métropole, la Métropole du Grand Paris et l’Eurométropole de Strasbourg. En revanche, l’augmentation des prix est toujours soutenue (au moins 4 %) sur la métropole de Lyon et sur celle de Nice-Côte d’Azur. Et elle n’est plus que de l’ordre de 1 %, donc bien moins rapidement que par le passé, sur la Métropole d’Aix-Marseille-Provence, sur la Métropole Européenne de Lille et la Métropole du Grand Nancy. Un profond changement s’est bien opéré sur un marché des maisons qui est resté sous tensions durant plusieurs trimestres. L’attrait de la maison individuelle n’est plus aussi fort qu’auparavant : la demande solvable capable d’acquérir les biens proposés s’est progressivement épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés durant les confinements sont devenus plus difficiles à obtenir.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements se poursuit, se renforçant même dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 10 % sur un an) sur Brest Métropole, Nantes Métropole et l’Eurométropole de Strasbourg. Et elle reste la plus faible sur la Métropole du Grand Paris. Et presque partout, les augmentations sont redevenues les plus rapides sur les villes-centre, les communes périphériques ne semblant plus bénéficier aussi fortement qu’auparavant de cette attractivité nouvelle que le déplacement de la demande avait mis en lumière depuis plus d’un an.

 

Baromètre LPI-SeLoger juillet 2021 publié par sarah.kroichvili

BAROMÈTRE LPI-SELOGER novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2020

Renforcement de la hausse des prix de l’ancien

La hausse des prix des logements anciens ne ralentit pas, loin s’en faut. Huit mois après le début du 1er confinement, le rythme d’augmentation se renforce encore. En octobre, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 6.3 % sur un an, contre + 4.5 % il y a un an à la même époque. Pour retrouver une progression aussi rapide, il faut remonter en décembre 2011, juste avant la suppression du PTZ dans l’ancien. Et l’accélération de la hausse qui se poursuit se constate autant sur le marché des appartements (+ 5.9 % contre + 4.0 % il y a un an) que sur celui des maisons (+ 6.9 % contre + 5.1 % il y a un an).

La raréfaction de l’offre se constate en effet partout sur le territoire et la demande s’est transformée avec le renforcement des difficultés d’accès au crédit des ménages modestes, ceux qui réalisent les achats les moins onéreux : tout contribue donc à accroître la pression sur les prix.

En outre, les offres des vendeurs sont toujours aussi ambitieuses, ne laissant guère se profiler une accalmie sur le front des prix : les prix affichés augmentent maintenant de 5.5 % sur un an, comme cela se constatait à l’automne 2011. Et rien, dans les propositions récentes, n’annonce un fléchissement du rythme de la hausse : bien au contraire, puisqu’habituellement les prix affichés reculent à la fin de l’été, alors que cette année leur progression se fait plus vive encore.

 

Accélération de l’augmentation des prix du neuf

Comme sur le marché de l’ancien, les déséquilibres de marché persistent et même se renforcent. Ils alimentent donc la tendance haussière des prix qui se constate depuis le début du 1er confinement. La rareté de l’offre nouvelle, le déplacement de la demande vers des territoires longtemps moins convoités et les aspirations de la demande à plus de surface (avec un jardinet, des balcons, …), rien de tout cela n’est nouveau : les semaines de confinement n’ont fait que renforcer des tendances anciennes.

En revanche, l’insuffisance de l’offre est devenue plus visible, avec une chute de la construction qui n’épargne aucun des segments de marché. Et en octobre 2020, l’augmentation des prix accélère : + 3.9 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.5 % il y a un an à la même époque. C’est sur le marché des maisons que les prix remontent le plus rapidement : avec + 4.6 % sur un an, contre + 0.8 % il y a un an.

 

Hausse générale des prix dans les grandes villes  

En dépit d’une situation économique qui se dégrade et d’un pouvoir d’achat malmené par la remontée du chômage, les prix des appartements anciens sont en progression dans la totalité des villes de plus de 100 000 habitants. Bien que le resserrement de l’accès au crédit écarte maintenant du marché une partie des ménages modestes qui avaient contribué à son expansion durant plusieurs années, la pénurie de biens disponibles à la vente a en effet renforcé la concurrence entre des acheteurs qui ne négocient plus les prix proposés. La baisse des prix n’est donc pas à l’ordre du jour.

D’ailleurs, dans des villes où les prix avaient reculé, parfois durant plus d’une année, leur remontée est remarquable depuis la sortie du 1er confinement, comme à Bordeaux ou à Nîmes. Et cela se constate aussi dans des villes moyennes telles Evreux, Tourcoing ou Valence, par exemple.

Plus précisément, les prix augmentent maintenant à un rythme au moins égal à 5 % par an dans 70 % des villes de plus de 50 000 habitants (83 % des plus de 100 000 habitants). La hausse est même de plus de 10 % dans 30 % de ces villes (25 % des plus de 100 000 habitants).

Et sur Paris, le ralentissement de la hausse constaté durant l’automne 2017 a cédé la place à une inversion de la courbe des prix au début de l’été : en octobre, l’augmentation était ainsi de 5.4 % sur un an, contre + 4.6 % à la fin du printemps. Et si comme cela est habituel à cette période de l’année les prix signés peuvent s’affaiblir dans quelques arrondissements, les prix proposés affichent une augmentation de 5.7 % sur un an.

 

Après le rebond, retour des fondamentaux

Dès la sortie du confinement, l’activité du marché de l’ancien s’est redressée. Les projets bloqués durant 55 jours ont pu être menés à terme, pour une grande part d’entre eux. Et la demande s’est enrichie de nouveaux projets, et notamment de ceux qu’une petite partie des candidats à l’achat plus aisés avaient eu le temps de nourrir (s’éloigner des centres, vivre en maison individuelles, …). Le rebond des ventes a ainsi été notable en juin et en juillet, avec un nombre de compromis signés en augmentation de 4 % sur un an (et de plus de 5 % en juillet) : l’activité s’est établie à son niveau le plus élevé constaté jusqu’alors, de près de 20 % au-dessus de sa moyenne de longue période.

Jusqu’en juillet le marché avait pu compter sur un effet de rattrapage, mais dès le mois d’août l’impact du rebond s’est épuisé et comme chaque année, les ventes ont reculé. Certes, la reprise d’activité constatée en septembre a été comparable à celle de la rentrée 2019. Cependant alors que le mois d’octobre est habituellement un des 3 meilleurs mois de l’année, les ventes ont juste réussi à se maintenir au niveau du mois précédent. La demande bute sur les fondamentaux : détérioration du marché de l’emploi et des revenus, resserrement de l’accès au crédit. Avec le retour du confinement, l’année 2020 devrait être encore plus dégradée que prévu.

 

Nouveau recul des marges

En octobre 2020, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.0 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Bien qu’elles soient déjà descendues à très bas niveau, les marges reculent encore. Sur le marché des appartements, elles ne font plus que diminuer doucement, au-delà des fluctuations qui se constatent d’un mois sur l’autre. En revanche, elles diminuent plus franchement sur le marché des maisons : depuis le début de 2018, elles ont baissé de 20 %.

Dans le contexte des déséquilibres de marché qui se sont renforcés au cours des derniers mois, l’offre de biens disponibles à l’achat s’est resserrée : les acheteurs acceptent donc de réduire leur pouvoir de négociation pour ne pas risquer de perdre les biens convoités. Les prix signés augmentent ainsi plus rapidement que les prix affichés et l’érosion des marges se renforce. C’est bien un nouvel équilibre qui s’est construit depuis le printemps dernier, sur un marché de vendeurs.

Les marges les plus faibles se constatent alors autant en Ile de France, en PACA et en Rhône-Alpes (de l’ordre de 3 %), dans des régions fortement urbanisées où le déficit en logements s’est installé depuis longtemps ; que sur des territoires où les marchés sont considérés comme moins tendus (en Auvergne, en Champagne-Ardenne ou en Picardie) et où pourtant la pression de la demande reste forte.

 

Nouvelle augmentation des ventes dans quelques régions

Après le regain des ventes observé au début de l’été, les hésitations du marché se sont renforcées dès l’automne. Et les disparités d’évolution des ventes constatées entre les régions jusqu’à présent se sont renforcées : la morsure du resserrement du crédit n’a pas été partout d’égale intensité et la hausse des prix n’a pas dégradé la capacité de la demande à réaliser ses projets de manière identique dans toutes les régions.

Dans un tiers des régions, l’activité a poursuivi son expansion. Les ventes ont augmenté de l’ordre de 5 % au cours des trois derniers mois (en glissement annuel) en Basse Normandie et en Franche Comté. Et elles se sont à peu stabilisées en Bretagne, dans le Centre, en Champagne-Ardenne, en Haute Normandie et dans le Limousin.

Et dans quatre régions supplémentaires (Auvergne, Ile de France, Picardie et Rhône-Alpes), l’affaiblissement de la demande est resté modéré, de l’ordre de 6 à 7 %, bénéficiant presque toujours de l’embellie du début de l’été.

En revanche, ailleurs, le déficit d’activité constaté jusqu’alors perdure. Dans ces régions où la demande a été déstabilisée par les difficultés d’accès au crédit et par la poursuite de la hausse des prix, la perte d’activité a été d’au moins 15 %, d’août à octobre.

 

Des espaces métropolitains pas toujours homogènes

Sur l’ensemble des métropoles les augmentations des prix des appartements anciens sont maintenant plus rapides qu’elles ne l’étaient avant le 1er confinement : la pression de la demande n’a nulle part été altérée par la crise sanitaire et ses conséquences économiques et sociales et, en outre, elle diffuse ses effets sur les marchés des communes adjacentes. Les hausses les plus rapides (de l’ordre de 10 % sur un an) se constatent sur les métropoles de Lyon et de Nantes et elles concernent aussi bien la ville-centre que la périphérie. Cette dernière caractéristique s’observe aussi sur les métropoles de Lille et de Marseille où le rythme des hausses se renforce au fil des mois.

Habituellement, les tensions sur les prix des appartements sont plus marquées dans le centre des métropoles qu’en périphérie : autant en raison de la rareté des biens disponibles dans le centre, que du fait de leur qualité et/ou des services associés (transports, équipements publics, commerces, …). Les métropoles de Bordeaux, de Rouen et de Toulouse font exception à la règle, la pression de la demande se renforçant plus rapidement sur la périphérie que sur le centre.

Sur le marché des maisons, la progression des prix reste la plus soutenue sur les métropoles de Nice, de Rennes et de Toulouse (plus de 10 %), voire sur celle de Lyon : la hausse des prix concerne essentiellement la périphérie, en réponse au déplacement de la demande et à l’impact de sa préférence pour la maison individuelle que le 1er confinement n’a fait que renforcer. Elle est aussi vive sur Marseille, où la progression des prix est aussi rapide sur la ville-centre qu’en périphérie.

 

Baromètre LPI-SeLoger novembre 2020 publié par sarah.kroichvili1

 

BAROMÈTRE LPI-SELOGER octobre : les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2020

Accélération de la hausse des prix de l’ancien

Durant le confinement, la hausse des prix des logements anciens a doucement ralenti. Mais sans que cela n’annonce un retournement de la courbe des prix. Avec le rebond du marché, les tensions sur les prix ont d’ailleurs commencé à se renforcer au début de l’été. Et depuis, le rythme de la hausse se relève. La raréfaction de l’offre perdure, partout sur le territoire, et la demande s’est transformée avec le renforcement des difficultés d’accès au crédit des ménages modestes, ceux qui réalisent les achats les moins onéreux : la pression sur les prix se fait ainsi plus vive.

En septembre, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont alors augmenté de 5.9 % sur un an, contre + 4.4 % il y a un an à la même époque. L’accélération de la hausse est donc remarquable et elle se constate autant sur le marché des appartements (+ 5.6 %) que sur celui des maisons (+ 6.3 %).

En outre, les offres des vendeurs sont toujours aussi ambitieuses, ne laissant guère se profiler une accalmie sur le front des prix : après l’accès de faiblesse habituel en août, les prix affichés se sont ressaisis en septembre et progressent de 2.1 % (en glissement annuel), contre + 0.1 % il y a un an à la même époque. Rien, pour l’heure, n’annonce donc une baisse générale des prix.

 

Rebond des prix du neuf

Comme sur le marché de l’ancien, les prix des logements neufs ont hésité durant le confinement, sans cependant s’affaiblir. Certes, la fin du printemps a été marquée par leur repli saisonnier habituel : mais le rebond constaté en septembre a été sensible (+ 0.7 % au cours des 3 derniers mois, en glissement annuel) et même deux fois plus marqué que les années précédentes.

Les déséquilibres de marché persistent et même se renforcent, alimentant une tendance haussière des prix qui ne fait que se renforcer. La rareté de l’offre nouvelle, le déplacement de la demande vers des territoires longtemps moins convoités et les aspirations de la demande à plus de surface (avec un jardinet, des balcons, …), rien de tout cela n’est nouveau : les semaines de confinement n’ont fait que renforcer des tendances anciennes. En revanche, l’insuffisance de l’offre est devenue plus visible encore, avec une chute de la construction qui n’épargne aucun des segments de marché. Et en septembre 2020, l’augmentation des prix a rebondi : + 3.7 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.4 % il y a un an à la même époque. C’est sur le marché des maisons, le plus touché par la contraction de l’offre, que les prix remontent le plus rapidement : avec + 4.0 % sur un an, contre + 0.8 % il y a un an.

 

Des prix sous tension dans les grandes villes 

La hausse des prix des logements anciens se renforce depuis le début de l’été dans la plupart des grandes villes. La baisse des prix n’est donc plus à l’ordre du jour dans la quasi-totalité des villes de plus de 100 000 habitants alors qu’avant le confinement, en janvier et en février 2020, les prix reculaient encore dans 12 % des grandes villes. La montée du chômage, les pertes de pouvoir d’achat, le resserrement de l’accès au crédit, rien n’y fait : la pénurie des biens disponibles à la vente qui s’est renforcée avec la chute de l’activité et le recentrage du marché sur des clientèles plus aisées alimentent l’augmentation des prix.

Les prix des appartements anciens progressent ainsi de plus de 10 % sur un an (respectivement de plus de 5 %) dans 28 % des villes de plus de 100 000 habitants (respectivement dans 78 %). Et dans les grandes villes qui, avant la crise, avaient connu une chute des prix (Bordeaux, Limoges ou Nîmes, par exemple) ou qui souffraient d’une sous-évaluation de la valeur des biens (Orléans, Saint-Etienne ou Toulon, par exemple), la remontée des prix est remarquable.

Même sur Paris où le ralentissement de la hausse amorcé dès l’été 2017 s’est poursuivi jusqu’à la fin du printemps, la courbe des prix s’est inversée : avec en septembre, une augmentation de 5.3 % sur un an, contre + 4.5 % en juillet dernier. Les prix signés sont donc allègrement repassés au-dessus de 11 000 €/m², pendant que les prix proposés s’affichent en augmentation de 5.5 % sur un an.

 

Essoufflement de la reprise

Les deux premiers mois de 2020 avaient été hésitants, avec un nombre de compromis signés en recul de 0.9 %, en glissement annuel, en dépit d’un début d’année 2019 morose. Le resserrement de l’accès au crédit voulu par la Banque de France avait commencé à fragiliser la demande. Puis le marché de l’ancien a été durement affecté par le confinement, avec des ventes en baisse de 57.1 % de mars à mai, en glissement annuel.

Dès la sortie du confinement, le marché a pu compter sur un effet de rattrapage : entre avril et juillet, le niveau des ventes s’est accru de 460 %, France entière. Mais le rebond s’est épuisé depuis et comme chaque année, les ventes ont reculé en août. La reprise d’activité constatée en septembre (+ 14.7 % d’un mois sur l’autre) a d’ailleurs été comparable à celle de la rentrée 2019. Cela n’a cependant pas permis au marché de renouer avec les niveaux d’activité de 2019 : les ventes réalisées de juin à septembre restent, en moyenne, inférieures de 3.7 % à celles de l’été 2019. Et comme les ressorts de la demande de ces dernières années sont grippés (Covid-19, crise économique, 2ème vague, …), l’année 2020 devrait finir avec un recul d’activité d’au moins 15 %.

 

Des marges au plus bas

En septembre 2020, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.5 %, en moyenne : 3.2 % pour les appartements et 3.8 % pour les maisons.

Après quelques hésitations au début de l’été, les marges ont enregistré un nouveau recul en septembre. Sur un marché qui a bénéficié du rebond saisonnier habituel de la demande, les marges sont au plus bas, à des niveaux jamais observés pendant aussi longtemps par le passé, même durant les périodes de (très) forte activité du marché de l’ancien. Et pourtant, le marché n’est nulle part au mieux de sa forme.

Les marges les plus faibles se constatent aussi bien dans des régions aux marchés habituellement considérés comme tranquilles (Franche Comté, Lorraine ou Picardie) et qui ont pourtant bénéficié, durant l’été, d’un redressement de la demande plus rapide qu’ailleurs ; que dans des régions fortement urbanisées où le déficit en logements s’est installé depuis longtemps (Ile de France ou Rhône-Alpes) et où, néanmoins, le marché peine à se relever.

Partout en effet, les déséquilibres de marché se sont renforcés depuis le déclenchement de la crise sanitaire. La demande potentielle se maintient en effet à haut niveau, malgré le resserrement de l’accès au crédit, alors que la préférence des ménages pour un habitat hors des grands espaces urbanisés déjà forte par le passé n’a fait que se renforcer durant le confinement. Et l’offre de biens disponibles à l’achat a reculé avec la chute des (re)ventes. Les prix signés augmentent donc toujours et les acheteurs préfèrent abandonner leur pouvoir de négociation des prix affichés et accroître les chances de signer les compromis de vente des logements qu’ils convoitent.

 

Une reprise inégalement partagée

La poursuite de la hausse des prix pèse partout sur la demande. Et la reprise a été à peu près générale, même si sur les trois derniers mois, les ventes restent (France entière) inférieures de 3.7 % à leur niveau de 2019, en glissement annuel. Cependant, si en septembre le niveau des ventes est largement supérieur à son point bas d’avril dernier, toutes les régions n’ont pas bénéficié d’un rebond d’activité comparable. La morsure du resserrement du crédit n’a pas été partout d’égale intensité et la part des acheteurs modestes dans le marché diffère largement selon les régions.

Ainsi, la demande a pu se relever plus vite qu’ailleurs (au moins 10 %, en glissement annuel au cours du 3ème trimestre) en Basse Normandie, dans le Centre, en Haute Normandie et dans le Limousin. Et de l’ordre de 5 % en Champagne-Ardenne, en Franche-Comté et en Picardie. Alors qu’elle est restée à peu près stable en Bourgogne et en Ile de France.

En revanche, ailleurs, c’est un déficit d’activité d’au moins 5 % qui perdure. Il est de l’ordre de 10 % dans les régions où la demande a été déstabilisée par les difficultés d’accès au crédit (Alsace, Aquitaine, Lorraine et Poitou-Charentes). Et il peut dépasser les 15 %, lorsqu’en outre la hausse des prix continue à fortement peser sur la solvabilité de la demande (Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées et Pays de la Loire).

 

Des écarts de prix persistants entre les métropoles

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie, et maintenant Grenoble) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 3.5 pour les appartements anciens. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2, si la comparaison se fait avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes, Nice et Toulouse. Les différences de prix sont alors à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent pas toujours la qualité de vie constatée.

En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (35 % pour les appartements et 45 % pour les maisons). Puis viennent Bordeaux, Lyon, Rouen et Strasbourg (20 % pour les appartements et les maisons) où la préférence pour la zone centrale  est toujours aussi vive. Sur Nantes et Toulouse, la surcote se situe entre 10 % pour les appartements et 20 % pour les maisons, exprimant encore une forte attractivité de l’espace central. Alors qu’avec moins de 10 % d’écart, Grenoble, Lille et Nancy présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène, mais aussi une moindre attractivité du centre de la métropole.

En revanche, la ville-centre reste moins chère que le reste de la métropole, à Brest ou à Marseille (voire à Montpellier) : la demande qui y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) cherche à s’éloigner de la ville-centre.

 

Baromètre LPI-SeLoger octobre 2020 publié par sarah.kroichvili1

 

 

 

BAROMÈTRE LPI-SELOGER juillet : les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2020

Tensions sur prix de l’ancien toujours fortes

Le rebond de la demande constaté depuis la sortie du confinement n’a pas été suffisant pour permettre au marché de renouer avec les niveaux d’activité de l’année dernière. Alors que les mois de mars à juin portent habituellement 36 % des ventes de l’année, la crise a déjà privé le marché de 18 % de son activité annuelle qui seront difficiles à compenser en 2020.

Cette chute de l’activité qui est synonyme de raréfaction de l’offre renforce donc partout les déséquilibres de marché et cette situation de pénurie alimente les tensions sur les prix. En outre, la contraction de l’offre de crédits bancaires voulue par la Banque de France a provoqué une déformation de la structure du marché : les ménages réalisant les achats les moins onéreux (prix au m² ou prix du lot) qui ne peuvent plus accéder aux crédits immobiliers ont quitté le marché proportionnellement plus que les autres, alimentant ainsi la persistance de la hausse des prix.

La hausse des prix des logements anciens se poursuit donc, sans s’affaiblir. Par exemple, les prix n’ont reculé en juin que dans 2 % des villes de plus de 100 000 habitants : en avril et en mai, la baisse des prix concernait 5 % des grandes villes, contre 8 % en mars et 12 % en janvier et en février. Et en juin, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 5.0 % sur un an, contre + 3.8 % il y a un an à la même époque.

 

Nouvelle augmentation des prix du neuf

La hausse des prix des logements neufs se poursuit à un rythme soutenu. Pourtant, la demande ne s’est pas relevée, au-delà d’un rebond technique associé à la finalisation des projets dont la réalisation avait été interrompue par le confinement. Aussi bien sur le marché des maisons que sur celui des appartements, les tensions sur les prix restent soutenues. En juin 2020, l’augmentation des prix a ainsi été de 3.2 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.3 % il y a un an à la même époque. Le ralentissement de la hausse constaté récemment sur le niveau trimestriel glissant est par ailleurs habituel à cette période de l’année.

Ainsi, si la hausse est toujours la plus rapide sur le marché des appartements : + 3.3 % sur un an (+ 2.6 % en juin 2019), elle se poursuit à un rythme soutenu depuis février dernier. En revanche, le rythme de progression des prix des maisons individuelles se renforce au fil des mois (+ 2.8 %, contre + 0.9 % il y a un an).

 

Une hausse des prix toujours plus rapide dans les grandes villes  

La crise sanitaire et ses conséquences économique et sociale n’ont pas réussi à enrayer la tendance haussière des prix des appartements anciens dans les grandes villes. D’ailleurs, après un 1er semestre d’accélération de la hausse dans la quasi-totalité des villes de plus de 50 000 habitants, il faudrait une chute de près de 9 % des prix sur le reste de l’année pour, qu’au final, l’indice des prix reste stable sur 2020 (respectivement, un effondrement de près de 15 %, pour une baisse de l’indice de 3 %). Cela semble peu probable, même compte tenu des baisses de revenus attendues dans le sillage de la crise sanitaire et des restrictions de l’accès au crédit imposées par la Banque de France.

Ainsi, dans près d’un quart des villes de plus de 50 000 habitants, l’augmentation des prix se poursuit maintenant à un rythme annuel supérieur à 10 % (un tiers à plus de 8 % sur un an). Et la progression se fait presque partout plus vive, de mois en mois. Dans les villes du Grand-Est impactées dès le début de la crise sanitaire par la Covid-19, la hausse des prix accélère d’ailleurs : comme, par exemple, à Metz et surtout à Mulhouse qui enregistre maintenant l’augmentation la plus rapide (+ 12.8 %). Cela se constate aussi dans les villes de la Seine-Saint Denis où la crise a été sévère : comme à Bondy, à Epinay-sur-Seine ou à Montreuil, avec des hausses de plus de 10 %.

En revanche, le ralentissement de la hausse des prix se poursuit sur Paris. Même si les prix dépassent maintenant les 10 000 €/m² dans 14 arrondissements parisiens, la hausse n’est plus que de 4.6 % sur un an, contre + 6.7 % en juin 2019. Alors que Neuilly-sur-Seine reste la grande ville la plus chère en moyenne, à 11 575 €/m² et que Levallois-Perret talonne toujours Paris !

 

Une reprise bridée par un accès limité au crédit

Depuis la sortie du confinement, le marché des logements anciens retrouve des couleurs. Il a dans un premier temps bénéficié du rebond « technique » de l’activité constaté dès le 11 mai, à raison des projets qui n’avaient pu être conduit à leur terme. Puis la demande s’est progressivement relevée. Mais la demande s’est transformée : le durcissement des conditions d’octroi des crédits voulu par la Banque de France écarte maintenant du marché les ménages faiblement dotés en apport personnel, ceux qui lui avait pourtant permis de parvenir au zénith en 2019. En outre, la crise économique et sociale a tempéré les ardeurs d’une partie des candidats à l’achat.

La demande de logements anciens n’a donc pas retrouvé les niveaux qu’elle connaissait durant les trois années écoulées. Certes, le nombre de compromis signés durant les 20 derniers jours de mai a été 3.5 fois supérieur à celui d’avril. Puis le nombre de compromis a encore pratiquement doublé en juin, faisant qu’au total il a presque quintuplé entre avril et juin. Néanmoins, il est resté inférieur de 18.8 % à celui de juin 2019, comme d’ailleurs le nombre de prêts accordés en juin pour financer les achats de logements anciens. Car même si l’impact de la crise de la Covid-19 s’estompe, la restriction de l’accès au crédit immobilier demeure.

Ainsi, l’activité mesurée depuis le début de l’année est en recul de 24.5 % par rapport au 1er semestre. Et tout concourt pour que la reprise du marché de l’ancien reste bridée pendant un certain temps encore.

 

Les marges s’écrasent et les prix résistent

En juin 2020, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.4 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 3.4 % pour les maisons.

Les marges baissent encore, pour s’établir à des niveaux particulièrement bas, jamais observés par le passé même durant les périodes de (très) forte activité du marché de l’ancien. Sur le marché des maisons, elles s’effondrent véritablement en juin pour s’afficher à 30 % sous leur moyenne de longue. En revanche, sur le marché des appartements, elles se stabilisent après la chute constatée en mai dernier se maintenir à 27 % sous leur moyenne de longue période.

Sur des marchés de pénurie caractérisés par une insuffisance de biens disponibles à la vente, les tensions sur les prix se renforcent presque partout et pourtant les acheteurs ne négocient (presque) plus : le risque est trop important pour eux de perdre la main sur un bien convoité, alors que les vendeurs peuvent sans aucune difficulté trouver un autre acheteur si le besoin s’en fait sentir. Partout, c’est bien sûr sur les marchés des grandes agglomérations où la pénurie de biens à acquérir accompagne la pression de la demande depuis plusieurs années. Mais c’est aussi maintenant sur les territoires ruraux et dans les villes moyennes vers lesquels la demande se déplace plus volontiers depuis la sortie du confinement, alors que l’offre n’y est pas plus extensible qu’ailleurs.

 

Reprise générale des ventes

La reprise des ventes de logements anciens constatée depuis la levée du confinement est générale, même si l’intensité du redémarrage n’est pas identique d’une région à l’autre. Ainsi, alors que France entière l’activité a reculé de 51.5 % en glissement annuel au 2ème trimestre, le recul de l’activité reste le plus rapide (de l’ordre de 60 %, en glissement annuel) dans 5 régions (Aquitaine, Bretagne, Midi-Pyrénées, Pays de la Loire et Poitou-Charentes) où la demande a été plus particulièrement déstabilisée, au-delà de l’impact de la crise sanitaire, par une augmentation rapide des prix et par les restrictions de l’accès au crédit immobilier qui ont affecté la primo accession à la propriété. Ainsi dans ces régions, le nombre de compromis signés n’a augmenté « que » de 60 % de mai à juin, contre 75 % en Province.

En revanche, la baisse des ventes est moins marquée (de l’ordre de 45 %) dans 5 régions (Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Limousin et Picardie) où la hausse des prix est restée modérée, permettant à la demande de mieux rebondir dès la fin du confinement : d’ailleurs dans ces régions, le nombre de compromis signés a plus que doublé entre mai et juin 2020. Cela se constate aussi en Ile de France où la pression de la demande reste forte, en dépit des déséquilibres de marché qui perdurent.

Ailleurs, le recul des ventes constaté au 2ème trimestre se situe entre 50 et 55 %, en glissement annuel.

 

Forte pression de la demande sur les espaces métropolitains  

Les augmentations les plus rapides des prix des appartements anciens (au moins 8 % sur un an) se constatent sur les métropoles de Lyon, Nancy, Nantes et Rennes. Sur l’ensemble de ces territoires métropolitains, la hausse des prix reste partout soutenue : en dépit de la crise actuelle, la pression de la demande ne faiblit pas et se renforce même sur les marchés des communes adjacentes.

Sur le marché des maisons, la hausse des prix est toujours vive sur les métropoles de Brest, Grenoble, Montpellier, Nice et Rennes, avec des augmentations d’au moins 7 % sur un an. Dans les cas de Montpellier et de Rennes, l’augmentation des prix est la plus rapide en périphérie, illustrant les conséquences d’un déplacement de la demande qui s’est renforcé depuis le déclenchement de la crise sanitaire. Pour les trois autres métropoles, les hausses sont rapides sur l’ensemble de l’espace métropolitain, la pression de la demande sur le marché de la maison individuelle y étant générale.

Les prix sont habituellement plus élevés dans le centre des métropoles qu’en périphérie : cela se constate par exemple à Bordeaux, à Lyon, à Paris, à Rouen, à Strasbourg ou à Toulouse. La surcote du centre y est de 10 à 15 % sur le marché des appartements et de 20 à 30 % sur celui des maisons : elle s’explique par la rareté des biens disponibles dans le centre, par leur qualité et/ou les services qui leur sont associés (transports, équipements publics, commerces, …). Néanmoins deux métropoles échappent à cette règle, celles de Brest et de Montpellier : la demande y recherche plus volontiers la périphérie, et pas seulement en maison individuelle.

 

Baromètre LPI-SeLoger juillet 2020 publié par sarah.kroichvili

BAROMÈTRE LPI-SELOGER janvier : les tendances des marchés immobiliers à fin décembre 2018

Moindre progression des prix dans l’ancien

La baisse des prix proposés par les vendeurs qui s’est constatée durant tout l’automne 2018 a permis d’atténuer les tensions sur les prix signés qui subsistaient encore. Les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain. Et ils confortent ainsi le processus de ralentissement de la hausse des prix de l’ancien qui s’observe depuis l’été 2017.

Aussi, après avoir plafonné à 4.5 % durant l’été 2017, le rythme d’augmentation des prix signés a régulièrement ralenti depuis. Et en 2018, les prix ont augmenté de 3.5 %.

C’est sur le marché des maisons que le ralentissement a été le plus précoce, dès l’automne 2017. Alors que les tensions sur les prix des appartements ont persisté jusqu’au début de l’été 2018. Mais depuis, les prix des appartements et des maisons augmentent à un rythme annuel comparable.

Ralentissement sensible de la hausse des prix dans le neuf

Le recul de la demande de logements neufs constaté durant l’année 2018 a été rapide. En dépit d’une amélioration sans précédent des conditions de crédit (taux d’intérêt inférieurs à l’inflation, allongement des durées de prêts) et d’un allègement des taux d’apport personnel à des niveaux jamais observés par le passé, la baisse des ventes des constructeurs de maisons individuelles (plus de 13 % sur un an) et celle des promoteurs (de 7 à 8 % sur un an) ont fait écho à la dégradation des aides publiques à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif privé. D’autant que la demande avait déjà été fragilisée par la hausse des prix des logements neufs qui, dès 2017, avait commencé à sérieusement éroder sa capacité d’achats immobiliers.

Le ralentissement de la hausse des prix s’est donc amplifié tout au long de 2018 : et en décembre, le rythme de progression des prix mesuré sur un an était 2.2 %, contre + 3.2 % en 2017. C’est sur le marché des maisons individuelles que le ralentissement de la hausse a été le plus marqué : alors que la demande a dévissé en 2018, les prix n’ont cru que de 2.3 %, soit près de deux fois et demie moins vite qu’en 2017 (+ 5.4 %). Dans le collectif, où le décrochage de la demande a été moins prononcé, le rythme de progression des prix a ralenti plus modérément : avec + 2.2 % en 2018, contre + 2.7 % en 2017.

Comme la demande devrait encore reculer en 2019, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre.

Entre ralentissement et baisse des prix dans les grandes villes

Comme cela se constate au niveau national, le ralentissement de la hausse des prix signés s’observe dans la plupart des villes de plus de 100 000 habitants. Mais en décembre 2018, seule Rennes confirmait une progression des prix à 2 chiffres (+ 11.7 % sur un an).

Les tensions sur les prix des appartements anciens se sont en revanche allégées sur Bordeaux et sur Limoges où le rythme annuel de la hausse est repassé sous les 10 %. Sur Bordeaux, le ralentissement confirme l’atterrissage d’un mouvement de prix qui durant plus de deux années à largement déstabilisé le marché de l’ancien. Alors que pour Limoges, les évolutions récentes ne font que mettre un terme à une embellie qui avait permis un début de rattrapage, après plusieurs années de baisse des valeurs et d’atonie de la demande.  

Au fil des mois, le ralentissement se confirme aussi sur Lyon ou sur Paris. Bien que sur cette dernière, le seuil des 10 000 €/m² aura bien été franchi en 2018.

Ailleurs, les prix baissent dans la moitié des grandes villes. Souvent parce que la demande n’a pas réussi à rebondir en dépit des conditions de crédit qui lui sont proposées (Amiens, Brest, Le Mans ou Mulhouse). Parfois parce qu’après un espoir de reprise, les valeurs rechutent nettement sur la fin de l’année (Le Havre, Grenoble, Saint Etienne ou Toulon).

Une année 2018 sans panache

En décembre, le moral des ménages mesuré comme chaque mois par l’enquête de l’INSEE s’est de nouveau dégradé : sans surprise, la détérioration a été brutale. Les ménages qui depuis le printemps 2018 expriment leurs inquiétudes sur leur pouvoir d’achat et la situation du marché du travail ont confirmé leurs intentions de remiser leurs projets d’investissement. Aussi, et bien que les établissements bancaires n’aient cessé d’améliorer les conditions de crédit qu’ils proposent aux emprunteurs et de réduire leurs exigences à l’égard des apports personnels demandés durant toute l’année 2018, les achats de logements anciens réalisés par des particuliers se sont encore affaiblis, à l’instar de ce qui a été constaté dans le neuf.

En recul de 4.7 % sur l’ensemble de l’année, le nombre de compromis a pourtant mieux résisté que les achats de logements neufs. Certes, la hausse des prix de l’immobilier a altéré la solvabilité de la demande sur de nombreux territoires, mais le dynamisme de l’offre bancaire a permis d’amortir les conséquences de la suppression des aides personnelles à l’accession. Et au total, bien que sans panache, l’année 2018 a encore été une très bonne année.

Des marges toujours plus faibles

En décembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.0 %, en moyenne : 3.4 % pour les appartements et 4.7 % pour les maisons.

Alors que la demande continue à s’affaiblir, les marges diminuent encore : les vendeurs sont en effet contraints de réduire les prix qu’ils proposent s’ils souhaitent réaliser les ventes, d’autant que sur de nombreux territoires les prix signés baissent toujours. D’ailleurs, la nouvelle baisse des marges observée en décembre ne peut que surprendre, alors qu’habituellement les marges commencent à se redresser, les vendeurs anticipant le rebond printanier à venir de la demande.

Ainsi dans des régions où les marges restent élevées (Haute Normandie, Poitou-Charentes ou Poitou-Charentes), la révision des prix que concèdent les vendeurs tente de limiter le recul de l’activité du marché. En revanche dans des régions où les marges sont déjà très basses (Alsace ou Rhône-Alpes), l’activité se dégrade toujours sans que l’ajustement par les prix permette d’atténuer la faiblesse de la demande.

La diversité des situations régionales

En 2018, l’activité du marché de l’ancien s’est redressée dans plusieurs régions : parfois rapidement (Champagne-Ardenne et Limousin) ou plus lentement (Basse Normandie et Lorraine, voire Centre et Midi-Pyrénées). Ce redémarrage s’est toujours appuyé sur le dynamisme de l’offre bancaire. Mais dans la plupart de ces régions, la reprise constatée en 2018 n’a que partiellement compensé la dégradation du marché observée durant plusieurs années, parfois.

En revanche, la reprise du marché ne parvient pas à s’affirmer dans d’autres régions (comme en Bretagne, en Ile de France, dans les Pays de la Loire ou en Picardie, par exemple), les hausses de prix constatées par le passé ayant nettement pesé sur la demande. Et en général, l’activité recule toujours dans les régions où la hausse des prix reste soutenue, ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique et/ou la remise en cause des aides personnelles à l’accession à la propriété.

Les inégalités territoriales et les métropoles

Les différences de prix sont toujours sensibles entre les espaces les plus convoités et les zones rurales ou les territoires intermédiaires. Elles reflètent presque toujours les inégalités qui se constatent dans la diffusion des équipements collectifs (transports, équipements médicaux, culturels et administratifs) et l’accès aux services publics. Elles révèlent aussi les facilités de circulation des personnes, à l’intérieur des espaces et entre les territoires. Aussi, on constate presque toujours que les niveaux des prix sont étroitement corrélés au niveau des revenus des acheteurs, l’accès aux espaces convoités nécessitant un effort financier d’autant plus élevé que les biens sont idéalement situés.

Mais la hiérarchie des prix à l’intérieur des espaces laisse aussi ressortir des différences entre les « triangles d’or », par exemple, et le reste du marché local, même lorsque les valeurs se situent nettement au-dessus de la moyenne (locale ou nationale) : il y aura toujours des biens de qualité supérieure, des vues dégagées ou exceptionnelles, des proximités de commerces, …

Ainsi, même en supposant que les métropoles correspondent déjà à ces espaces plus chers que les autres, du fait notamment d’une meilleure attractivité économique et de soutiens publics plus appuyés, les inégalités de prix qui se constatent entre elles sont remarquables. Par exemple, concernant les prix des appartements, l’écart est de 1 à 4 entre la métropole du Grand Paris et celles de Brest, du Grand Nancy ou de Rouen-Normandie. Et à l’intérieur des métropoles, les écarts de prix sont en général de l’ordre de 20 % entre la ville–centre et la périphérie.

Pourtant, des situations dérogent toujours à la règle, comme par exemple à Brest ou à Marseille, avec des prix au centre inférieurs de 10 % à ceux de la périphérie.

Baromètre LPI-SeLoger janvier 2019 publié par sarah.kroichvili

 

 

 

BAROMÈTRE LPI-SELOGER décembre : les tendances des marchés immobiliers à fin novembre

Progression des prix moins rapide dans l’ancien

Après deux années d’accélération, la hausse des prix des logements anciens avait commencé à ralentir durant l’été 2017. Le rythme d’augmentation des prix signés mesuré sur un an a alors plafonné à 4.5 % de juillet à septembre 2017, puis il a commencé à ralentir durant l’automne, pour terminer l’année à 4.1 %. Le ralentissement s’est poursuivi tout au long de 2018 et en novembre les prix ont cru au rythme de 3.5 % sur un an.

C’est sur le marché des maisons que le ralentissement a été le plus précoce : dès le début de 2018, le rythme de la hausse était retombé à 3.1 % (contre + 4.2 % durant l’été 2017). Alors que les tensions sur les prix des appartements ont persisté jusqu’en juin 2018 : le ralentissement a depuis été rapide. Et en novembre, les prix des appartements et des maisons augmentaient à un rythme comparable.

Il n’y a guère de raison pour que les tensions sur les prix réapparaissent dans les prochains mois : la baisse des prix proposés par les vendeurs constatée pendant plusieurs mois contribue à cela. Les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain.

 

Nouveau ralentissement de la hausse des prix dans le neuf

Alors que le secteur de la construction connaît un recul de son activité, aussi bien chez les constructeurs de maisons individuelles que chez les promoteurs, la hausse des prix ralentit encore. En novembre, le rythme de progression des prix mesuré sur un an a été de + 2.3 %, contre + 3.2 % en décembre 2017. Ce ralentissement fait écho à la dégradation des aides publiques à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif privé : la demande en a été d’autant plus fragilisée que la reprise de l’inflation avait déjà érodé son pouvoir d’achat.

C’est toujours sur le marché des constructeurs de maisons individuelles que le ralentissement de la hausse des prix est le plus marqué : alors que la demande a reculé de 15 % depuis un an, les prix n’ont cru que de 2.7 % depuis novembre 2017, soit deux fois moins qu’en fin de l’année dernière. Dans le collectif, où le décrochage de la demande est plus récent, le rythme de progression des prix ralentit plus modérément : avec + 2.2 % en novembre, contre + 2.7 % en décembre 2017.

Comme la demande ne devrait guère se redresser d’ici la fin de l’année, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre.

 

Moindre tension sur les prix dans les grandes villes

En novembre, les prix signés ont reculé (au cours des 3 derniers mois et/ou sur un an) ou n’ont progressé que lentement, sous l’inflation, dans 70 % des grandes villes.

Alors que presque partout les tensions sur les prix des appartements anciens s’allègent au fil des mois, les hausses restent rapides (au moins 10 % sur un an) à Bordeaux, à Limoges et à Rennes. Mais si la progression des prix ralentit depuis le début du printemps à Bordeaux, elle se poursuit au même rythme sur Rennes et elle tend à s’accélérer à Limoges. Sur cette dernière ville, la hausse des prix amorcée au printemps ressemble à un rattrapage, après plus d’une année de baisse des valeurs et d’atonie de la demande.  

Mais sur un an les prix baissent depuis le printemps dans la moitié des villes de 100 000 à 200 000 habitants (comme Amiens, Brest, Mulhouse ou Tours) où la demande n’a pas réussi à rebondir, en dépit des conditions de crédit qui lui sont proposées. Et au cours des trois derniers mois, les prix ont reculé dans des villes de plus de 200 000 habitants telles Grenoble, Le Havre, Lille, Strasbourg ou Villeurbanne. Alors qu’ils n’ont que très faiblement augmenté à Paris.      

 

Un mois de novembre sans éclat

Depuis la fin de l’été dernier, les enquêtes de conjoncture réalisées auprès des ménages soulignent la dégradation de leur moral. Ainsi, comme la dernière enquête de la Banque de France en témoigne, la demande de crédits immobiliers adressée aux banques a encore reculé en novembre, pour le 18ème mois consécutif. Pourtant, les établissements bancaires n’ont cessé d’améliorer les conditions de crédit qu’ils proposent aux emprunteurs, avec notamment des taux d’intérêt inférieurs à l’inflation depuis juin dernier et des exigences réduites à l’égard des apports personnels demandés.

Mais rien ne semble en mesure d’atténuer la dégradation de la demande : la hausse des prix de l’immobilier a partout altéré sa solvabilité et la suppression des aides personnelles à l’accession a contrarié les projets des ménages modestes. Le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant recule donc toujours, de 5.8 % à fin novembre, en niveau annuel glissant.

 

Des marges encore en baisse

En novembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.3 %, en moyenne : 3.7 % pour les appartements et 4.9 % pour les maisons.

Dans l’ensemble les marges baissent toujours : la fragilité de la demande oblige les vendeurs à réduire les prix qu’ils proposent pour réaliser les ventes, comme cela se constate depuis l’été dernier. Sur le marché des appartements, au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre, elles s’établissent maintenant à près de 20 % sous leur moyenne de longue période. Sur le marché des maisons, les marges diminuent rapidement depuis septembre, pour rejoindre leurs plus bas niveaux.

Dans des régions où les marges sont les plus hautes (Auvergne ou Poitou-Charentes), la révision des prix par les vendeurs s’efforce de limiter le recul de l’activité du marché observé depuis l’été. En revanche dans des régions où les marges sont déjà très basses (Alsace ou Bourgogne), l’activité se dégrade toujours rapidement.

 

Des situations toujours contrastées en Province

Depuis quelques mois, l’activité du marché de l’ancien se redresse dans certaines régions : parfois rapidement (Champagne-Ardenne et Picardie, par exemple) ou souvent plus lentement (Languedoc-Roussillon et Lorraine, par exemple). Ce redémarrage qui s’est appuyé bien souvent sur l’embellie saisonnière de la demande bénéficie pleinement des conditions de crédit proposées.  

En revanche, la reprise du marché ne parvient pas à s’affirmer dans d’autres régions (Alsace, Aquitaine et Bretagne, par exemple), les hausses de prix constatées par le passé ayant nettement pesé sur la demande. Et en général, l’activité recule toujours dans les régions où la hausse des prix reste soutenue, ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique et/ou les décisions publiques du début de l’année.

 

Des évolutions très différentes entre les métropoles

La hausse des prix des appartements et des maisons reste très rapide sur les métropoles de Bordeaux et de Rennes. Sur ces deux métropoles, les hausses de prix constatées sur la ville-centre sont nettement plus vives qu’en périphérie, autant pour les appartements que pour les maisons.

Moins rapide que sur les métropoles précédentes, la hausse est cependant soutenue sur celles de Nancy et de Nantes. Mais sur ces deux métropoles, la hausse des prix des appartements est de même ordre, entre la ville-centre et la périphérie. En revanche, si sur la métropole de Nantes les prix des maisons augmentent deux fois plus vite dans le centre qu’en périphérie, les évolutions restent comparables sur la métropole de Nancy entre le centre et la périphérie.

En revanche, les prix des appartements baissent toujours sur les métropoles d’Aix-Marseille-Provence et de Brest, alors qu’ils stagnent maintenant sur celle de Lille : sur la métropole de Brest, pourtant la moins chère de toutes les métropoles, l’évolution constatée s’explique par le recul des prix dans la ville-centre.

Alors que les prix des maisons ne diminuent/n’augmentent que légèrement sur les métropoles de Brest et de Rouen-Normandie pourtant déjà les moins chères. En outre, sur la métropole de Brest et à l’inverse de celle de Rouen-Normandie les prix des maisons restent plus élevés en périphérie que sur la ville-centre : exprimant les préférences d’une demande résolument attirée par les maisons individuelles.

Baromètre LPI-SeLoger décembre 2018 publié par sarah.kroichvili

BAROMETRE LPI-SELOGER Novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre

Baisse des prix signés dans l’ancien

Souvent avec l’arrivée de l’automne, les tensions sur les prix signés observées durant l’été s’atténuent. Et parfois, les prix reculent légèrement. En octobre, alors que la demande n’a pas fait preuve d’un grand enthousiasme, la baisse des prix constatée au cours des 3 derniers mois a été plus rapide qu’à l’habitude : – 0.6 %, comme en septembre dernier, le recul se poursuivant à un rythme 3 fois plus rapide qu’il y a un an, à la même époque. Ce sont les prix des maisons qui fléchissent le plus (- 1.7 % au cours des 3 derniers mois), pour le 3ème mois consécutif. Alors que les prix des appartements dont la progression ralentit depuis le début de l’été n’augmentent que très légèrement (+ 0.1 % au cours des 3 derniers mois).

Ainsi, le rythme d’augmentation des prix signés mesuré sur un an était de + 3.9 % en octobre, contre + 4.5 % il y a un an à la même époque. Et il n’y a guère de raison pour que les tensions sur les prix réapparaissent dans les prochains mois : en effet, la baisse des prix proposés par les vendeurs qui s’observe depuis juillet se renforce. Elle est d’ailleurs nettement plus soutenue que celle qui se constate souvent à cette période de l’année : lorsque les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain.

 

Net ralentissement de la hausse des prix dans le neuf

La demande de logements neufs a été particulièrement malmenée par la dégradation des soutiens publics (PTZ et dispositif Pinel) et par la suppression des aides personnelles à l’accession. Sur un marché en récession, la hausse des prix des logements neufs ralentit toujours. En octobre, après une année de freinage, le rythme de progression des prix mesuré sur un an n’est plus que de + 2.1 %, donc juste au niveau de la hausse des prix à la consommation, contre + 3.2 % en décembre 2017.

C’est sur le marché des constructeurs de maisons individuelles, où la chute de la demande observée dès la fin 2017 a été jusqu’à présent la plus forte, que le ralentissement de la hausse des prix est le plus spectaculaire : avec en octobre + 2.7 %, soit deux fois moins qu’en fin de l’année dernière ! Dans le collectif, où le décrochage de la demande est plus récent, le rythme de progression des prix fléchit moins fortement : avec + 2.0 % en octobre, contre + 2.7 % en décembre 2017.

Et comme il y a peu de raisons pour que la demande se ressaisisse dans les prochains mois, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre.

 

Coup de frein sur les prix dans les grandes villes

Les tensions sur les prix des appartements anciens s’atténuent, au fil des mois. Et en octobre, les prix signés ont reculé (au cours des 3 derniers mois et/ou sur un an) dans plus de la moitié des grandes villes.

Par exemple les prix baissent depuis le printemps, après l’embellie de 2017, dans de nombreuses villes de 100 000 à 200 000 habitants (comme Amiens, Brest, Mulhouse ou Tours) où la demande n’a pas réussi à rebondir, en dépit des conditions de crédit qui lui sont proposées. Et maintenant, la hausse des prix ralentit rapidement dans la plupart des villes de plus de 200 000 habitants qui, jusqu’alors, avaient connu les progressions les plus soutenues : comme à Lyon ou à Paris où le freinage est sensible depuis le début de l’été. Mais aussi à Lille ou à Reims où le ralentissement est spectaculaire depuis juillet.

Néanmoins, certaines villes font encore exception. Le rythme de progression des prix reste très rapide (plus de 11 % sur un an) à Bordeaux et à Rennes. Et Limoges se singularise par une accélération de la hausse des prix depuis le printemps dernier.

 

Vers une fin d’année tranquille

Depuis le printemps dernier, les conditions de crédit se sont encore améliorées : jamais par le passé les taux d’intérêt n’ont été inférieurs à l’inflation durant aussi longtemps et les durées des prêts accordés se sont encore allongées. En outre, les établissements bancaires ont allégé, comme rarement, leurs exigences concernant l’apport personnel des emprunteurs.

Sans cela, l’affaiblissement de la demande qui a fait écho à la hausse des prix de l’immobilier, puis à la suppression des aides personnelles à la propriété, aurait été nettement plus sévère que celui constaté depuis l’automne 2017. Néanmoins, le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant est maintenant en recul de 5.3 %. En dépit d’un mois d’octobre qui a bénéficié de l’embellie saisonnière habituelle de la demande, le marché ne réussit donc pas à se ressaisir.

 

Des marges toujours plus basses

En octobre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.8 %, en moyenne : 3.1 % pour les appartements et 4.7 % pour les maisons.

Dans l’ensemble, les marges reculent encore : aussi bien sur le marché des appartements, où elles sont redescendues sous leur moyenne de longue période depuis le début de l’été. Que sur le marché des maisons, après le décrochage observé dès juillet. La fragilité de la demande oblige bien souvent les vendeurs à réduire les prix qu’ils proposent pour réaliser les ventes : la baisse rapide des prix affichés constatée durant l’été en témoigne.

Dans des régions où les marges se maintiennent à haut niveau (Auvergne ou Champagne-Ardenne, par exemple), les vendeurs révisent leurs ambitions pour réaliser la vente et l’activité du marché se redresse. En revanche dans des régions où les marges sont déjà très basses (en Franche-Comté ou en Basse Normandie, par exemple), l’activité se dégrade toujours.

 

Des différences marquées entre les régions

Depuis plusieurs mois, certains marchés ont bénéficié d’un redressement de leur activité : parfois rapide (Champagne-Ardenne et Limousin), mais le plus souvent modéré (Auvergne, Bourgogne et Lorraine, voire Basse Normandie). Depuis la fin de l’été, ce redémarrage a été soutenu par une embellie saisonnière de la demande qui a été amplifiée par les conditions de crédit proposées.

En revanche, la reprise du marché ne parvient pas à s’affirmer dans d’autres régions (Alsace, Centre et Midi Pyrénées) où, pourtant, le creux de la vague paraît dépassé depuis la fin du printemps.

Ailleurs l’activité recule toujours (parfois rapidement) : dans les régions où la hausse des prix est toujours soutenue, ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique et/ou les décisions publiques récentes.

 

Des situations métropolitaines contrastées

La hausse des prix des appartements et des maisons est encore la plus rapide sur les métropoles de Bordeaux et de Rennes. Et elle est toujours soutenue, bien que moins rapide, sur les métropoles de Lyon et de Nantes. Sur ces deux métropoles, comme d’ailleurs sur les deux précédentes, les hausses de prix constatées sur la ville-centre et en périphérie sont comparables, autant pour les appartements que pour les maisons.

En revanche, les prix des appartements baissent toujours sur les métropoles de Brest et de Lille : sur la métropole de Brest, pourtant la moins chère de toutes les métropoles, l’évolution constatée s’explique par le recul des prix dans la ville-centre. Et les prix n’augmentent que très doucement sur les métropoles d’Aix-Marseille-Provence et de Nice-Côte d’Azur, en réponse à la faiblesse des augmentations observées sur la ville-centre.

Alors que les prix des maisons ne diminuent/n’augmentent que légèrement sur les métropoles de Brest et de Rouen-Normandie pourtant déjà les moins chères, ainsi que sur l’Eurométropole de Strasbourg. En outre, sur la métropole de Brest les prix des maisons restent plus élevés en périphérie que sur la ville-centre : exprimant les préférences de la demande pour un habitat excentré en maison individuelle.

Baromètre LPI-SeLoger novembre 2018 publié par sarah.kroichvili

BAROMETRE LPI-SELOGER MARS : les tendances des marchés immobiliers à fin février 2018

Maintien des tensions sur les prix de l’ancien

Après plusieurs mois d’allègement des tensions sur les prix des logements anciens, le rythme de la hausse s’est stabilisé en février. Dans l’ensemble, l’augmentation des prix signés était comme en janvier de 4.3 % sur un an, après avoir culminé à 4.6 % en septembre 2017. Et la hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.8 %) que pour les maisons (+ 3.3 %).

Il en est de même de l’évolution des prix constatée au cours des 3 derniers mois. Les prix des appartements progressent toujours de 0.7 %, bien qu’à un rythme moins rapide qu’il y a un an (+ 1.0 % en 2017 à la même époque). Et pour l’ensemble du marché, la progression est encore de 0.4 %, comme en janvier (contre + 0.9 % il y a un an à la même époque). En revanche, pour le 7ème mois consécutif, les prix des maisons ont reculé de 0.1 % en février, alors qu’ils progressaient au rythme de l’ensemble du marché il y a un an.

Ainsi, alors que sur le marché des maisons les prix reculent face à une demande dont la pression s’est de nouveau atténuée depuis le début de 2018, sur celui des appartements (comme pour l’ensemble du marché) l’affaiblissement de la demande permet encore de contenir la hausse des prix.

 

Ralentissement du rythme d’évolution des prix du neuf

Après s’être stabilisé au 2nd semestre 2017, le rythme de progression des prix des logements neufs ralentit lentement depuis le début de 2018. Et en février 2018, les prix ont augmenté de 3.2 % au cours des 12 derniers mois. Ce sont les prix des maisons qui ralentissent le plus rapidement, avec une progression de 5.0 % sur un an, contre plus de 5.4 % en moyenne durant l’automne dernier. Alors que sur le marché des appartements, l’atterrissage est beaucoup plus incertain, avec en février + 2.8 % sur un an. La forte contraction du marché de la maison individuelle (dégradation du PTZ sur de nombreux territoires, suppression des aides personnelles à l’accession) tranche avec une bonne tenue du marché des appartements et permet d’expliquer la différence de dynamique des prix.

 

Des écarts de prix croissants entre les villes

Sur un marché dont la demande s’est pourtant affaiblie depuis l’été 2017, les prix des appartements anciens augmentent toujours à un rythme soutenu et qui ne paraît pas s’atténuer au fil des mois dans un tiers des villes de plus de 100 000 habitants. Ainsi à Bordeaux où l’augmentation des prix des appartements anciens avait été très vive en 2017, la hausse se poursuit au rythme de 13.6 % sur un an en février. L’accélération se constate aussi sur Lille avec des prix qui s’élèvent de 9.8 %. Et l’augmentation est de 8.4 % sur Lyon. Alors qu’à Paris où la hausse est maintenant de 8.0 % sur un an, les prix y dépassent les 10 000 €/m² dans 7 arrondissements et s’en rapprochent dans 3 autres !

Mais face à une demande déprimée, les prix reculent encore (et parfois très rapidement) à Besançon, Clermont-Ferrand, Le Havre, Limoges, Mulhouse et Perpignan. Alors qu’ils stagnent maintenant sur Tours.

Ailleurs le rythme de progression des prix ralentit toujours : et quelque fois nettement, comme à Strasbourg où la hausse qui était encore de plus de 7 % durant l’été 2017 n’est plus que de 1.9 %.

 

Remontée des marges

En février, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.2 %, en moyenne : 3.5 % pour les appartements et 5.2 % pour les maisons.

En dépit du rattrapage de la demande observé en février, après un début d’année très médiocre durant lequel la demande avait dévissé, le marché reste endormi, comme habituellement durant les mois d’hiver. Le niveau des marges progresse donc en février, confirmant la remontée qui s’était amorcée durant l’été 2017, pour s’accélérer pendant l’automne. Le pouvoir de négociation des acheteurs reste en effet intact sur un marché qui n’est plus aussi vaillant qu’il y a un an, alors que l’allègement des tensions sur les prix signés se confirme. D’autant que les tensions sur les prix affichés sont réapparues comme chaque année en février, lorsque les ambitions des vendeurs n’ont pas encore eu à se confronter à la réalité du marché.

 

Un marché de l’ancien en panne

L’année 2018 n’a pas bien commencé, avec une demande de logements anciens qui a décroché. Alors que le marché de l’ancien perdait de la vigueur depuis l’été 2017, la remise en cause des soutiens publics (PTZ et aides personnelles à l’accession) a pesé sur l’activité, notamment sur les territoires ruraux et intermédiaires et pour les ménages modestes. Après un très mauvais début d’année, la demande s’est pourtant ressaisie en février. Mais le rebond de l’activité n’est pas suffisant pour inverser les tendances récessives du marché : il ne fait que les atténuer. Et en niveau annuel glissant, le nombre de compromis signés est en recul de 2.4 % sur un an.

Il est vrai qu’en dépit de conditions de crédit qui restent excellentes, la demande de crédits immobiliers qui financent les 7/8ème des achats de logements anciens est toujours en recul, comme l’enquête de la Banque de France l’a récemment rappelé.

 

Le contraste entre les régions

Peu de régions peuvent toujours compter sur un marché de l’ancien en expansion. En Alsace, dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes, les ventes progressent encore, mais à un rythme plus lent qu’auparavant (de l’ordre de 7 à 8 % sur un an). Alors que dans les régions où la demande avait très tôt décroché en 2017, le marché se stabilise maintenant. Ainsi, après avoir descendu une marche parfois assez haute, les ventes ne reculent plus (depuis l’automne dernier, bien souvent) en Franche Comté, en Lorraine et en Picardie.

En revanche, l’activité recule toujours rapidement (à un rythme proche de 10 % par an) en Bourgogne, en Champagne-Ardenne, en Haute Normandie et dans le Limousin. Alors que presque partout ailleurs, le marché s’enfonce progressivement sous le double effet de la perte de solvabilité de la demande en réponse à la hausse des prix et de la remise en cause des soutiens publics à l’accession à la propriété.

Baromètre LPI-SeLoger MARS 2018 publié par sarah.kroichvili

Choisissez votre activité :

Immobilier
Ancien
Immobilier
Luxe
Immobilier
Entreprise
Immobilier
Neuf
Immobilier
Construction