BAROMÈTRE LPI-SELOGER octobre : les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2021

 

Nouvelle hausse des prix des maisons anciennes 

Durant le 1er semestre 2021, les tensions sur les prix des maisons anciennes se sont atténuées et les prix se sont doucement repliés, quel que soit la surface des maisons recherchées : la baisse a alors été d’autant plus apparente que les « beaux » biens étaient devenus plus rares, avec l’épuisement de leur demande. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir dès juillet et la hausse s’est accélérée durant tout l’été, à un rythme rapide, pour atteindre + 3.4 % sur 3 mois en septembre. 

En outre, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu (+ 6.5 % sur un an à fin septembre, contre + 4.9 % il y a un an à la même époque). Elle a bénéficié d’une progression toujours soutenue durant l’été : le rythme de la hausse s’étant d’ailleurs établi à + 2.8 % sur le seul mois de septembre. Toutes les tailles d’appartements connaissent une telle évolution, même les prix des plus grands appartements (les 6 pièces et plus) pourtant déjà très élevés, partout.

 

Recul rapide des prix des maisons neuves

Le marché des logements neufs n’a pas été aussi affecté que celui de l’ancien par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui pénalise la demande des ménages modestes. Les dispositions spécifiques en faveur de la primo accession en VEFA et en maisons individuelles ont permis à ce marché de mieux résister, même si durant l’été la production de crédits au neuf s’est repliée, au-delà du reflux saisonnier habituel. L’amélioration des conditions de crédit n’est plus suffisante pour soutenir la demande. Et la longue période d’amplification de la hausse des prix qui s’était poursuivie jusqu’en janvier dernier a depuis laissé la place au ralentissement. 

La hausse des prix des logements neufs est donc moins rapide que par le passé, avec + 2.0 % sur un an en septembre, contre + 3.9 % il y a un an à la même époque.

Cette évolution tient pour l’essentiel à la baisse des prix des maisons qui se renforce au fil des mois : même si en septembre la stabilisation se constate, après 8 mois consécutifs de diminution rapide, les prix ont baissé de 9.5 % sur un an. Le choc est marqué, alors qu’en septembre 2020 les prix progressaient de 4.1 % sur un an.

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs ne fait que ralentir. Elle se maintient encore à un niveau élevé, avec + 4.5 % sur un an contre + 3.8 % il y a un an.

 

Maintien des tensions sur les prix dans les grandes villes  

La hausse des prix des logements anciens se poursuit dans la plupart des grandes villes. Si on se limite aux villes de plus de 100 000 habitants, les prix n’ont reculé en septembre qu’à Limoges où les hésitations du marché se renforcent depuis le début de l’été, après une année de hausse des prix à deux chiffres. Ainsi, la baisse des prix n’est pas à l’ordre du jour dans les grandes villes : en revanche, un ralentissement de la hausse commence à se percevoir dans plusieurs d’entre elles.

Certes, une hausse des prix des appartements anciens de plus de 10 % sur un an (respectivement 5 %) se constate toujours dans près de 26 % des villes de plus de 50 000 habitants (respectivement près de 63 %). Mais depuis la fin du printemps, l’augmentation ralentit dans certaines villes de Province où les prix s’étaient emballés : par exemple à Metz, à Poitiers ou à Strasbourg où néanmoins la hausse est toujours à deux chiffres. Mais aussi à Nantes, à Orléans ou à Valence avec un freinage de l’augmentation : de 12 ou 14 % à 8 ou 9 %. Le coup de frein le plus spectaculaire étant certainement à Albi ou à Mulhouse : de 13 à 14 % à moins de 4 %. Sans oublier des villes moyennes comme La Rochelle, Tourcoing ou Troyes qui ont brutalement quitté les progressions à deux chiffres ! 

Mais l’augmentation ne connaît pas de pause dans beaucoup de grandes villes de Province, comme à Angers, à Laval ou à Tours. Ainsi qu’à Paris avec des prix signés qui s’élèvent maintenant de 7.3 % sur un an, à un rythme inconnu depuis l’été 2018 ; des prix signés supérieurs à 10 000 € dans 17 arrondissements, et même au-dessus de 11 000 € dans 12 arrondissements.  

 

Essoufflement de la demande 

Aussi, après plusieurs mois d’une progression rapide de l’activité, le rythme d’évolution de la production a commencé à nettement ralentir en juillet. Et ce ralentissement s’est renforcé durant tout l’été, au-delà de l’affaiblissement saisonnier habituel du marché. Les achats des particuliers sont en effet devenus moins faciles à financer : si de nombreux candidats à l’achat ne peuvent plus rentrer sur le marché, ce n’est pas en raison de la hausse des prix de l’ancien, mais parce les apports personnels exigés par les banques sont à des niveaux tels qu’une large partie de la demande potentielle est exclue du marché.

Durant le 3ème trimestre, la demande a donc baissé de 5.6 %, en glissement annuel. Pour autant, les achats de logements anciens ont augmenté de 10.2 % à fin septembre (9 premiers mois de 2021 comparés aux 9 premiers mois de 2020), par rapport, il est vrai, à une période équivalente qui en 2020 bénéficiait pleinement de la sortie du 1er confinement. Car ils restent en recul de 9.2 % par rapport à 2019 (9 premiers mois de 2021 comparés aux 9 premiers mois de 2019).

 

Des marges au plus bas 

En septembre 2021, France entière, les marges de négociation restent à très bas niveau (3.8 % en moyenne), prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps. 

Sur le marché des maisons, le taux de marge (3.8 % en septembre) se maintient à 25 % sous sa moyenne de longue période, après être descendu à son plus bas niveau historique en juillet. Dans le contexte de la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été, la demande ne cherche que rarement à négocier, sur un marché largement dominé par l’insuffisance des biens disponibles à la vente. Et comme les prix signés progressent partout plus rapidement que les prix affichés, dans les régions où la demande est toujours trop forte face à une offre largement insuffisante, les marges restent au plus bas : comme, notamment, en Auvergne, en Haute Normandie et en Ile de France.

Sur le marché des appartements où la hausse des prix est toujours rapide, les marges sont descendues à un de leur plus bas niveaux de ces dix dernières années (3.7 % en septembre). Alors que depuis le début de l’été les prix signés augmentent plus de deux fois plus rapidement que les prix affichés, cette situation confirme que les capacités de négociation des candidats à un achat sont très limitées. Ainsi, dans les régions où la pression de la demande est élevée, face à une offre souvent insuffisante (Basse Normandie, Lorraine, Pays de la Loire ou Rhône-Alpes, notamment), les marges sont au plus bas : les vendeurs font le marché.

 

Des dynamiques régionales très différentes

Si durant le 3ème trimestre le nombre de compromis signés a reculé de 5.6 % pour la France entière, les évolutions diffèrent sensiblement entre les régions. Dans certaines d’entre elles, le marché s’est affaibli plus rapidement que dans d’autres, l’impact du resserrement de l’accès au crédit n’étant pas partout identique. 

Dans les régions où les prix de l’immobilier sont partiellement déconnectés des revenus des candidats à l’achat ou lorsque les capacités d’épargne des ménages sont insuffisantes face au resserrement de l’accès au crédit, l’activité a reculé d’au moins 10 % : Basse Normandie, Centre, Champagne-Ardenne, Ile de France, Pays de la Loire et Picardie.  

En revanche, les ventes ont encore augmenté d’au moins 5 % lorsque la pression de la demande n’a pas fléchi et que l’accession à la propriété continue de bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit (Aquitaine, Auvergne, Bourgogne, Franche-Comté, Haute Normandie, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, PACA et Rhône-Alpes).

Ailleurs, les ventes ont hésité ou n’ont que faiblement diminué.

 

Stabilité des écarts de prix entre les métropoles

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie, voire Grenoble et Lille) et celle du Grand Paris, l’écart de prix est de 1 à 3 pour les appartements anciens. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2, si la comparaison se fait avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Rennes. Les différences de prix sont alors à l’image du potentiel de développement économique des territoires et surtout des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent généralement que faiblement la qualité de vie qui y est constatée.

En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole. La surcote de la ville-centre est la plus forte pour Paris (35 % pour les appartements et 40 % pour les maisons). Puis viennent Bordeaux, Lyon, Nantes et Rouen (de l’ordre de 20 % pour les appartements et les maisons) où la préférence pour la ville-centre est toujours marquée. Sur Rennes et Toulouse, la surcote se situe entre 10 % pour les appartements et 25 % pour les maisons, exprimant encore une forte attractivité de la ville-centre. Avec des prix comparables entre la ville-centre et la périphérie, Brest, Marseille et Nancy présentent un espace métropolitain apparemment plus homogène, mais surtout une moindre attractivité du centre de la métropole : la demande qui y exprime ses préférences pour un habitat en maison individuelle (versus l’habitat collectif) cherche à s’éloigner de la ville-centre.

L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 7 % sur un an) sur les métropoles de Brest, Montpellier et Strasbourg. En revanche, les hausses sont maintenant très faibles sur les métropoles de Bordeaux, de Lyon et de Toulouse. Et dans tous les espaces métropolitains, la baisse des prix des maisons se poursuit. 

Baromètre LPI-SeLoger octobre 2021 publié par sarah.kroichvili

BAROMÈTRE LPI-SELOGER septembre : les tendances des marchés immobiliers à fin août 2021

Rebond des prix des maisons anciennes 

Au fil des mois, la hausse des prix des logements anciens se fait moins vive : + 2.7 % sur un an, pour retrouver un rythme d’augmentation comparable à celui de l’année 2016. Mais il y a 5 ans, les prix des appartements et ceux des maisons progressaient à un rythme comparable. En revanche, si la hausse a nettement ralenti depuis l’année dernière (+ 4.8 % en 2020), c’est en raison de la baisse du prix des maisons.

A fin août, les prix des maisons anciennes baissent de 2.1 % sur un an. En effet, dès la sortie du 1er confinement, ils se sont nettement redressés (une marche de 5 à 6 %), pour se maintenir à niveau élevé durant l’été et l’automne 2020. Mais le soufflet s’est dégonflé dès le début de 2021 : toutes les tailles de maisons ont été concernées par le repli qui explique cette baisse sur un an. Cependant après 6 mois de dégradation, les prix signés des maisons ont commencé à rebondir en juillet : la hausse s’est accélérée en août, avec + 2.5 % sur 3 mois. Pourtant, le resserrement de l’accès au crédit décourage toujours une partie de la demande.   

Par contre, la hausse des prix signés des appartements anciens se poursuit à un rythme soutenu : + 6.4 % sur un an à fin août, contre + 4.4 % il y a un an à la même époque. D’ailleurs, sur 3 mois, l’augmentation est toujours très rapide : + 3.1 %, confirmant les évolutions constatées depuis la fin de l’hiver dernier. Et toutes les tailles d’appartements connaissent une telle évolution : même les prix des plus grands appartements (les 6 pièces et plus) s’élèvent rapidement, après plusieurs mois d’hésitations. 

 

Poursuite de la baisse des prix des maisons neuves

La baisse des prix des maisons neuves est toujours rapide : – 5.1 % en août, sur les 3 derniers mois. Mais depuis juillet dernier, et après 6 mois de diminution à un rythme soutenu, le recul se fait moins rapide. Pourtant en août, les prix ont reculé de 5.5 % sur un an tandis qu’en 2020 à la même époque, ils augmentaient de 3.1 %. 

En revanche, l’augmentation des prix des appartements neufs se maintient à un niveau élevé, avec + 4.4 % sur un an : pour retrouver des hausses aussi rapides, il faut revenir au début de l’année 2012, avant que le marché ne se dégrade fortement.

Au total, la hausse des prix des logements neufs ralentit encore, avec en août + 2.6 % sur un an.

 

Des différences de prix persistantes entre les grandes villes  

La hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la plupart des grandes villes. Elle est d’au moins 10 % sur un an dans plus d’un quart d’entre elles, sans véritables signes de ralentissement de l’augmentation.

Par exemple sur Paris où les prix signés dépassent les 10 000 €/m² dans 16 arrondissements, le rythme de la hausse se maintient à plus de 6 % pour le 3ème mois consécutif (+ 6.3 % sur un an en août) : alors que les prix affichés progressent de 6.7 % sur un an, confirmant que les offreurs tablent toujours sur la poursuite de la hausse, comme ils l’affichent depuis plus d’un an. 

Et comme presque partout les hausses sont rapides, les différences de prix persistent entre les grandes villes. Ainsi, si les prix de Levallois-Perret et de Neuilly sur Seine sont comparables à ceux de Paris, passer la Seine pour Asnières ou Courbevoie se traduit toujours par une baisse de prix de 35 % ; passer la Défense pour Colombes ou Nanterre, par une baisse de 50 % ; passer le périphérique nord pour Aubervilliers ou Saint Denis, par une baisse de 60 % …   

Et si Bordeaux ou Lyon sont moins chères de 10 % que Colombes ou Nanterre, elles sont en revanche plus chères de 25 à 30 % que Mérignac et Pessac ou que Villeurbanne. Ces dernières étant elles-mêmes 3 fois plus chères que les départements à dominante rurale !

 

Un été en demi-teinte 

En dépit d’un début d’année hésitant, les achats de logements anciens par des particuliers ont nettement progressé durant le 1er semestre : + 21.0 %, en glissement annuel. L’activité a en effet bénéficié d’une amélioration sans précédent des conditions de crédit et du dynamisme d’une offre bancaire qui, dans la perspective des nouvelles contraintes sur l’apport personnel imposées par la Banque de France, a cherché à satisfaire largement la demande.

Mais dès le début de l’été, les achats des particuliers ont commencé à devenir moins faciles à financer. Sur juillet et août, la demande a baissé de 11.7 %, en glissement annuel : par rapport, il est vrai, à une période équivalente qui en 2020 bénéficiait pleinement de la sortie du 1er confinement. 

Néanmoins, sur les 8 premiers mois de l’année, le niveau des ventes est en hausse de 10.5 % en glissement annuel. Pour autant, elle reste de 11.0 % inférieure à son niveau des mois de janvier à août 2019. 

 

Tensions sur le marché des appartements

En août 2021, France entière, les marges de négociation se sont établies à très bas niveau (3.8 % en moyenne), prolongeant la situation constatée depuis la fin du printemps. 

Sur le marché des appartements où la hausse des prix reste très rapide, les marges reculent encore (3.6 % en août) et elles sont redescendues à un de leur plus bas niveaux de ces dix dernières années. Alors que depuis le début du printemps les prix signés augmentent près de deux fois plus rapidement que les prix affichés, cette situation confirme que les capacités de négociation des candidats à un achat restent très limitées. Ainsi, dans les régions où la pression de la demande reste très élevée, face à une offre souvent insuffisante (Bourgogne, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin ou Poitou-Charentes, notamment), les négociations ont quasiment disparu : les vendeurs font le marché.

Sur le marché des maisons, le taux de marge (4.0 % en août) s’est redressé, après être descendu à son plus bas niveau historique en juillet. Il reste néanmoins toujours très faible, en dépit de la remontée des prix des maisons constatée depuis le début de l’été. Et comme les prix signés progressent partout plus rapidement que les prix affichés, dans les régions où la demande est toujours trop forte face à une offre largement insuffisante, les marges ont encore reculé (Aquitaine, Auvergne, Ile de France, Nord-Pas de Calais et Picardie, notamment).

 

Belle progression des ventes dans la plupart des régions

En dépit d’un début d’été marqué par les hésitations de la demande, les ventes réalisées de janvier à août 2021 sont de 10.5 % supérieurs à leur niveau des huit premiers mois de 2020. Mais dans certaines régions, le marché s’est récemment affaibli plus rapidement ou il ne s’était pas redressé aussi nettement qu’ailleurs. 

Après un rebond souvent rapide au printemps, les ventes enregistrent un repli de l’ordre de 5 % dans 5 régions : Alsace, Basse Normandie, Ile de France, Nord-Pas de Calais et Picardie. 

Dans toutes ces régions, la capacité d’achat des ménages (l’adéquation entre les niveaux des revenus des candidats à l’achat et les prix des logements proposés à la vente) a été altérée par l’évolution des prix de l’immobilier, alors que le resserrement de l’accès au crédit décourageait une partie de la demande.  

Ailleurs, les ventes progressent d’au moins 5 %. Dans 5 régions, l’augmentation est même de 15 % (Bourgogne, Bretagne, Languedoc-Roussillon, Limousin et Poitou-Charentes) : dans ces régions, l’accession à la propriété continue à pleinement bénéficier de l’amélioration des conditions de crédit et du dynamisme de l’offre bancaire.

 

Baisse persistante des prix des maisons dans les métropoles

L’augmentation des prix des appartements se poursuit dans la plupart des métropoles. Elle est la plus rapide (au moins 8 % sur un an) sur Brest Métropole, Nantes Métropole et l’Eurométropole de Strasbourg : sur ces territoires métropolitains, les hausses sont même à 2 chiffres dans les villes-centre. Et presque partout, les augmentations restent les plus rapides sur les villes-centre, l’attractivité des communes périphériques mise en lumière depuis le 1er confinement s’étant progressivement atténuée. 

Cependant, en dépit du rebond des prix des maisons constaté depuis la fin du printemps, la baisse des prix des maisons mesurée sur un an persiste dans toutes les métropoles. Elle est très rapide (au moins 10 % sur un an) sur Grenoble-Alpes-Métropole et Rennes Métropole : elle se constate alors aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie et à un rythme comparable presque partout sur le territoire métropolitain. La diminution reste en revanche la plus lente (de l’ordre de 2 %) sur Brest Métropole, l’Eurométropole de Strasbourg et la Métropole de Nice-Côte d’Azur, voire sur la Métropole Européenne de Lille, la Métropole du Grand Nancy et la Métropole de Lyon (de l’ordre de 3 %) : sur Brest, Lille et Nice, les prix des maisons augmentent encore dans la ville-centre, sur des marchés caractérisés par la pénurie de biens de qualité ; en revanche les baisses sont générales et comparables sur les 3 autres métropoles entre la ville-centre et la périphérie. Un profond changement a donc transformé le marché des maisons : l’attrait de la maison individuelle s’est émoussé, la demande solvable capable d’acquérir ces biens s’est épuisée ; d’autant que les financements bancaires espérés sont plus difficiles à obtenir. 

 

Baromètre LPI-SeLoger septembre 2021 publié par sarah.kroichvili

 

Congrès digital de la FNAIM : retrouvez le replay del’Atelier SeLoger bureaux & commerces

Alors que le Congrès digital de la FNAIM s’achevait hier, 26 novembre 2020, SeLoger bureaux & commerces prenait la parole lors d’un atelier en live. L’occasion d’informer la profession à travers la thématique « Fonds de commerce, perception et prix du marché en France ».

Cet atelier était co-animé par Maïlys Rebora (Chef de Marché SeLoger bureaux & commerces), Benoît David-Descubes (Président de la Commission nationale Commerce FNAIM) et Christian Capitaine, Rédacteur en Chef d’ImmoMatin). Nous vous invitons à le (re)découvrir en cliquant ici !

 

BAROMÈTRE LPI-SELOGER janvier : les tendances des marchés immobiliers à fin décembre 2018

Moindre progression des prix dans l’ancien

La baisse des prix proposés par les vendeurs qui s’est constatée durant tout l’automne 2018 a permis d’atténuer les tensions sur les prix signés qui subsistaient encore. Les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain. Et ils confortent ainsi le processus de ralentissement de la hausse des prix de l’ancien qui s’observe depuis l’été 2017.

Aussi, après avoir plafonné à 4.5 % durant l’été 2017, le rythme d’augmentation des prix signés a régulièrement ralenti depuis. Et en 2018, les prix ont augmenté de 3.5 %.

C’est sur le marché des maisons que le ralentissement a été le plus précoce, dès l’automne 2017. Alors que les tensions sur les prix des appartements ont persisté jusqu’au début de l’été 2018. Mais depuis, les prix des appartements et des maisons augmentent à un rythme annuel comparable.

Ralentissement sensible de la hausse des prix dans le neuf

Le recul de la demande de logements neufs constaté durant l’année 2018 a été rapide. En dépit d’une amélioration sans précédent des conditions de crédit (taux d’intérêt inférieurs à l’inflation, allongement des durées de prêts) et d’un allègement des taux d’apport personnel à des niveaux jamais observés par le passé, la baisse des ventes des constructeurs de maisons individuelles (plus de 13 % sur un an) et celle des promoteurs (de 7 à 8 % sur un an) ont fait écho à la dégradation des aides publiques à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif privé. D’autant que la demande avait déjà été fragilisée par la hausse des prix des logements neufs qui, dès 2017, avait commencé à sérieusement éroder sa capacité d’achats immobiliers.

Le ralentissement de la hausse des prix s’est donc amplifié tout au long de 2018 : et en décembre, le rythme de progression des prix mesuré sur un an était 2.2 %, contre + 3.2 % en 2017. C’est sur le marché des maisons individuelles que le ralentissement de la hausse a été le plus marqué : alors que la demande a dévissé en 2018, les prix n’ont cru que de 2.3 %, soit près de deux fois et demie moins vite qu’en 2017 (+ 5.4 %). Dans le collectif, où le décrochage de la demande a été moins prononcé, le rythme de progression des prix a ralenti plus modérément : avec + 2.2 % en 2018, contre + 2.7 % en 2017.

Comme la demande devrait encore reculer en 2019, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre.

Entre ralentissement et baisse des prix dans les grandes villes

Comme cela se constate au niveau national, le ralentissement de la hausse des prix signés s’observe dans la plupart des villes de plus de 100 000 habitants. Mais en décembre 2018, seule Rennes confirmait une progression des prix à 2 chiffres (+ 11.7 % sur un an).

Les tensions sur les prix des appartements anciens se sont en revanche allégées sur Bordeaux et sur Limoges où le rythme annuel de la hausse est repassé sous les 10 %. Sur Bordeaux, le ralentissement confirme l’atterrissage d’un mouvement de prix qui durant plus de deux années à largement déstabilisé le marché de l’ancien. Alors que pour Limoges, les évolutions récentes ne font que mettre un terme à une embellie qui avait permis un début de rattrapage, après plusieurs années de baisse des valeurs et d’atonie de la demande.  

Au fil des mois, le ralentissement se confirme aussi sur Lyon ou sur Paris. Bien que sur cette dernière, le seuil des 10 000 €/m² aura bien été franchi en 2018.

Ailleurs, les prix baissent dans la moitié des grandes villes. Souvent parce que la demande n’a pas réussi à rebondir en dépit des conditions de crédit qui lui sont proposées (Amiens, Brest, Le Mans ou Mulhouse). Parfois parce qu’après un espoir de reprise, les valeurs rechutent nettement sur la fin de l’année (Le Havre, Grenoble, Saint Etienne ou Toulon).

Une année 2018 sans panache

En décembre, le moral des ménages mesuré comme chaque mois par l’enquête de l’INSEE s’est de nouveau dégradé : sans surprise, la détérioration a été brutale. Les ménages qui depuis le printemps 2018 expriment leurs inquiétudes sur leur pouvoir d’achat et la situation du marché du travail ont confirmé leurs intentions de remiser leurs projets d’investissement. Aussi, et bien que les établissements bancaires n’aient cessé d’améliorer les conditions de crédit qu’ils proposent aux emprunteurs et de réduire leurs exigences à l’égard des apports personnels demandés durant toute l’année 2018, les achats de logements anciens réalisés par des particuliers se sont encore affaiblis, à l’instar de ce qui a été constaté dans le neuf.

En recul de 4.7 % sur l’ensemble de l’année, le nombre de compromis a pourtant mieux résisté que les achats de logements neufs. Certes, la hausse des prix de l’immobilier a altéré la solvabilité de la demande sur de nombreux territoires, mais le dynamisme de l’offre bancaire a permis d’amortir les conséquences de la suppression des aides personnelles à l’accession. Et au total, bien que sans panache, l’année 2018 a encore été une très bonne année.

Des marges toujours plus faibles

En décembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.0 %, en moyenne : 3.4 % pour les appartements et 4.7 % pour les maisons.

Alors que la demande continue à s’affaiblir, les marges diminuent encore : les vendeurs sont en effet contraints de réduire les prix qu’ils proposent s’ils souhaitent réaliser les ventes, d’autant que sur de nombreux territoires les prix signés baissent toujours. D’ailleurs, la nouvelle baisse des marges observée en décembre ne peut que surprendre, alors qu’habituellement les marges commencent à se redresser, les vendeurs anticipant le rebond printanier à venir de la demande.

Ainsi dans des régions où les marges restent élevées (Haute Normandie, Poitou-Charentes ou Poitou-Charentes), la révision des prix que concèdent les vendeurs tente de limiter le recul de l’activité du marché. En revanche dans des régions où les marges sont déjà très basses (Alsace ou Rhône-Alpes), l’activité se dégrade toujours sans que l’ajustement par les prix permette d’atténuer la faiblesse de la demande.

La diversité des situations régionales

En 2018, l’activité du marché de l’ancien s’est redressée dans plusieurs régions : parfois rapidement (Champagne-Ardenne et Limousin) ou plus lentement (Basse Normandie et Lorraine, voire Centre et Midi-Pyrénées). Ce redémarrage s’est toujours appuyé sur le dynamisme de l’offre bancaire. Mais dans la plupart de ces régions, la reprise constatée en 2018 n’a que partiellement compensé la dégradation du marché observée durant plusieurs années, parfois.

En revanche, la reprise du marché ne parvient pas à s’affirmer dans d’autres régions (comme en Bretagne, en Ile de France, dans les Pays de la Loire ou en Picardie, par exemple), les hausses de prix constatées par le passé ayant nettement pesé sur la demande. Et en général, l’activité recule toujours dans les régions où la hausse des prix reste soutenue, ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique et/ou la remise en cause des aides personnelles à l’accession à la propriété.

Les inégalités territoriales et les métropoles

Les différences de prix sont toujours sensibles entre les espaces les plus convoités et les zones rurales ou les territoires intermédiaires. Elles reflètent presque toujours les inégalités qui se constatent dans la diffusion des équipements collectifs (transports, équipements médicaux, culturels et administratifs) et l’accès aux services publics. Elles révèlent aussi les facilités de circulation des personnes, à l’intérieur des espaces et entre les territoires. Aussi, on constate presque toujours que les niveaux des prix sont étroitement corrélés au niveau des revenus des acheteurs, l’accès aux espaces convoités nécessitant un effort financier d’autant plus élevé que les biens sont idéalement situés.

Mais la hiérarchie des prix à l’intérieur des espaces laisse aussi ressortir des différences entre les « triangles d’or », par exemple, et le reste du marché local, même lorsque les valeurs se situent nettement au-dessus de la moyenne (locale ou nationale) : il y aura toujours des biens de qualité supérieure, des vues dégagées ou exceptionnelles, des proximités de commerces, …

Ainsi, même en supposant que les métropoles correspondent déjà à ces espaces plus chers que les autres, du fait notamment d’une meilleure attractivité économique et de soutiens publics plus appuyés, les inégalités de prix qui se constatent entre elles sont remarquables. Par exemple, concernant les prix des appartements, l’écart est de 1 à 4 entre la métropole du Grand Paris et celles de Brest, du Grand Nancy ou de Rouen-Normandie. Et à l’intérieur des métropoles, les écarts de prix sont en général de l’ordre de 20 % entre la ville–centre et la périphérie.

Pourtant, des situations dérogent toujours à la règle, comme par exemple à Brest ou à Marseille, avec des prix au centre inférieurs de 10 % à ceux de la périphérie.

Baromètre LPI-SeLoger janvier 2019 publié par sarah.kroichvili

 

 

 

BAROMETRE LPI-SELOGER Novembre : les tendances des marchés immobiliers à fin octobre

Baisse des prix signés dans l’ancien

Souvent avec l’arrivée de l’automne, les tensions sur les prix signés observées durant l’été s’atténuent. Et parfois, les prix reculent légèrement. En octobre, alors que la demande n’a pas fait preuve d’un grand enthousiasme, la baisse des prix constatée au cours des 3 derniers mois a été plus rapide qu’à l’habitude : – 0.6 %, comme en septembre dernier, le recul se poursuivant à un rythme 3 fois plus rapide qu’il y a un an, à la même époque. Ce sont les prix des maisons qui fléchissent le plus (- 1.7 % au cours des 3 derniers mois), pour le 3ème mois consécutif. Alors que les prix des appartements dont la progression ralentit depuis le début de l’été n’augmentent que très légèrement (+ 0.1 % au cours des 3 derniers mois).

Ainsi, le rythme d’augmentation des prix signés mesuré sur un an était de + 3.9 % en octobre, contre + 4.5 % il y a un an à la même époque. Et il n’y a guère de raison pour que les tensions sur les prix réapparaissent dans les prochains mois : en effet, la baisse des prix proposés par les vendeurs qui s’observe depuis juillet se renforce. Elle est d’ailleurs nettement plus soutenue que celle qui se constate souvent à cette période de l’année : lorsque les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain.

 

Net ralentissement de la hausse des prix dans le neuf

La demande de logements neufs a été particulièrement malmenée par la dégradation des soutiens publics (PTZ et dispositif Pinel) et par la suppression des aides personnelles à l’accession. Sur un marché en récession, la hausse des prix des logements neufs ralentit toujours. En octobre, après une année de freinage, le rythme de progression des prix mesuré sur un an n’est plus que de + 2.1 %, donc juste au niveau de la hausse des prix à la consommation, contre + 3.2 % en décembre 2017.

C’est sur le marché des constructeurs de maisons individuelles, où la chute de la demande observée dès la fin 2017 a été jusqu’à présent la plus forte, que le ralentissement de la hausse des prix est le plus spectaculaire : avec en octobre + 2.7 %, soit deux fois moins qu’en fin de l’année dernière ! Dans le collectif, où le décrochage de la demande est plus récent, le rythme de progression des prix fléchit moins fortement : avec + 2.0 % en octobre, contre + 2.7 % en décembre 2017.

Et comme il y a peu de raisons pour que la demande se ressaisisse dans les prochains mois, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre.

 

Coup de frein sur les prix dans les grandes villes

Les tensions sur les prix des appartements anciens s’atténuent, au fil des mois. Et en octobre, les prix signés ont reculé (au cours des 3 derniers mois et/ou sur un an) dans plus de la moitié des grandes villes.

Par exemple les prix baissent depuis le printemps, après l’embellie de 2017, dans de nombreuses villes de 100 000 à 200 000 habitants (comme Amiens, Brest, Mulhouse ou Tours) où la demande n’a pas réussi à rebondir, en dépit des conditions de crédit qui lui sont proposées. Et maintenant, la hausse des prix ralentit rapidement dans la plupart des villes de plus de 200 000 habitants qui, jusqu’alors, avaient connu les progressions les plus soutenues : comme à Lyon ou à Paris où le freinage est sensible depuis le début de l’été. Mais aussi à Lille ou à Reims où le ralentissement est spectaculaire depuis juillet.

Néanmoins, certaines villes font encore exception. Le rythme de progression des prix reste très rapide (plus de 11 % sur un an) à Bordeaux et à Rennes. Et Limoges se singularise par une accélération de la hausse des prix depuis le printemps dernier.

 

Vers une fin d’année tranquille

Depuis le printemps dernier, les conditions de crédit se sont encore améliorées : jamais par le passé les taux d’intérêt n’ont été inférieurs à l’inflation durant aussi longtemps et les durées des prêts accordés se sont encore allongées. En outre, les établissements bancaires ont allégé, comme rarement, leurs exigences concernant l’apport personnel des emprunteurs.

Sans cela, l’affaiblissement de la demande qui a fait écho à la hausse des prix de l’immobilier, puis à la suppression des aides personnelles à la propriété, aurait été nettement plus sévère que celui constaté depuis l’automne 2017. Néanmoins, le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant est maintenant en recul de 5.3 %. En dépit d’un mois d’octobre qui a bénéficié de l’embellie saisonnière habituelle de la demande, le marché ne réussit donc pas à se ressaisir.

 

Des marges toujours plus basses

En octobre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.8 %, en moyenne : 3.1 % pour les appartements et 4.7 % pour les maisons.

Dans l’ensemble, les marges reculent encore : aussi bien sur le marché des appartements, où elles sont redescendues sous leur moyenne de longue période depuis le début de l’été. Que sur le marché des maisons, après le décrochage observé dès juillet. La fragilité de la demande oblige bien souvent les vendeurs à réduire les prix qu’ils proposent pour réaliser les ventes : la baisse rapide des prix affichés constatée durant l’été en témoigne.

Dans des régions où les marges se maintiennent à haut niveau (Auvergne ou Champagne-Ardenne, par exemple), les vendeurs révisent leurs ambitions pour réaliser la vente et l’activité du marché se redresse. En revanche dans des régions où les marges sont déjà très basses (en Franche-Comté ou en Basse Normandie, par exemple), l’activité se dégrade toujours.

 

Des différences marquées entre les régions

Depuis plusieurs mois, certains marchés ont bénéficié d’un redressement de leur activité : parfois rapide (Champagne-Ardenne et Limousin), mais le plus souvent modéré (Auvergne, Bourgogne et Lorraine, voire Basse Normandie). Depuis la fin de l’été, ce redémarrage a été soutenu par une embellie saisonnière de la demande qui a été amplifiée par les conditions de crédit proposées.

En revanche, la reprise du marché ne parvient pas à s’affirmer dans d’autres régions (Alsace, Centre et Midi Pyrénées) où, pourtant, le creux de la vague paraît dépassé depuis la fin du printemps.

Ailleurs l’activité recule toujours (parfois rapidement) : dans les régions où la hausse des prix est toujours soutenue, ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique et/ou les décisions publiques récentes.

 

Des situations métropolitaines contrastées

La hausse des prix des appartements et des maisons est encore la plus rapide sur les métropoles de Bordeaux et de Rennes. Et elle est toujours soutenue, bien que moins rapide, sur les métropoles de Lyon et de Nantes. Sur ces deux métropoles, comme d’ailleurs sur les deux précédentes, les hausses de prix constatées sur la ville-centre et en périphérie sont comparables, autant pour les appartements que pour les maisons.

En revanche, les prix des appartements baissent toujours sur les métropoles de Brest et de Lille : sur la métropole de Brest, pourtant la moins chère de toutes les métropoles, l’évolution constatée s’explique par le recul des prix dans la ville-centre. Et les prix n’augmentent que très doucement sur les métropoles d’Aix-Marseille-Provence et de Nice-Côte d’Azur, en réponse à la faiblesse des augmentations observées sur la ville-centre.

Alors que les prix des maisons ne diminuent/n’augmentent que légèrement sur les métropoles de Brest et de Rouen-Normandie pourtant déjà les moins chères, ainsi que sur l’Eurométropole de Strasbourg. En outre, sur la métropole de Brest les prix des maisons restent plus élevés en périphérie que sur la ville-centre : exprimant les préférences de la demande pour un habitat excentré en maison individuelle.

Baromètre LPI-SeLoger novembre 2018 publié par sarah.kroichvili

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