Les immeubles réversibles sont-ils l’avenir des promoteurs aux cœur des villes ?

Aujourd’hui, les grandes métropoles font face à de nouveaux défis de mobilité, de densité de population et de développement durable. Dans ce contexte, la question de la transformation des immeubles de bureaux vacants en logements se pose avec insistance.

Transformer des bureaux en logements, ça coûte cher

A l’heure actuelle, le stock de bureaux anciens souffre d’une vacance de longue durée et trouve difficilement preneur, alors que, dans le même temps, les grandes villes présentent un déficit de logements de plus en plus criant. C’est le résultat de phénomènes de société bien connus, comme la croissance démographique et le nombre de plus en plus élevé de célibataires, de familles monoparentales et de séniors. Cependant, les opérations de reconversion d’immeubles de bureaux en immeubles d’habitation restent peu nombreuses, en raison de leur coût souvent élevé et des contraintes techniques et juridiques pouvant être rencontrées. En effet, actuellement, cela coûte souvent moins cher de reconstruire entièrement un immeuble, plutôt que de le transformer. Pour faire face à cette problématique, une seule solution : les immeubles réversibles.

Immeubles neufs : anticiper la réversibilité des bâtiments

A l’avenir, les bâtiments, qui sont susceptibles d’avoir plusieurs vies (logements, bureaux…), devront être pensés pour être facilement adaptables, afin de réduire le coût de leur transformation. Le développement des bâtiments réversibles, c’est-à-dire dont l’usage pourra facilement passer de bureaux à logements (ou inversement) en fonction des besoins, est donc un véritable enjeu d’avenir pour les promoteurs immobiliers. En considérant en amont la réversibilité des bâtiments, il est possible de résoudre les problématiques économiques, techniques et administratives liés à la transformation d’un immeuble. Dans ces immeubles réversibles, la flexibilité sera le maître mot : la plupart des éléments (planchers, plafonds, etc.) devront être conçus pour s’adapter au changement de fonction.

Réversibilité des bâtiments : certains freins persistent

Il existe encore certains freins au développement des constructions réversibles. Ils sont surtout liés aux délais administratifs et à la mise en compatibilité des réglementations, actuellement différenciées par usage. C’est pour cela que l’ORIE (Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise) a fait plusieurs recommandations visant à accélérer le processus de construction des immeubles réversibles et à réduire leurs coûts. Ainsi, il propose de créer un permis mixte avec destination initiale et finale, de mettre en place des crédits de RCBCE (Redevance pour Création de Bureaux, Commerces et Entrepôts), de proposer un régime de TVA plus satisfaisant, de diminuer l’impôt sur les sociétés portant sur les plus-values de cessions de bureaux, de réduire les coûts de rénovation thermique, d’alléger la règlementation incendie et d’aligner la hauteur des IGH (Immeubles de Grande Hauteur) de bureaux sur les IGH de logements à 50 mètres

Infographie – Green building : les 4 tendances auxquelles vous n’échapperez pas

Infographie - Green Building pour Seloger Neuf
On parle de construction durable depuis des années – mais cette approche est en passe de prendre un nouveau tournant au regard des nouvelles règlementations thermiques et des accords nationaux et internationaux sur le climat.

1. Les bâtiments à énergie positive ou BEPOS

Cela ne vous aura pas échappé : dans le cadre de la RT2020, tous les bâtiments construits à compter de 2020 devront produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Pourtant, à moins de 3 ans du Big Bang, on est encore très loin du compte. Si l’on en croit l’Observatoire des Bâtiments Basse Consommation, seule une grosse trentaine de logements collectifs du parc privé, livrés ou en construction, ont sauté le pas du BEPOS à ce jour. Vitrage chauffant, ventilation et isolation thermique renforcée, récupération de chaleur sur air vicié : c’est le moment ou jamais de s’y intéresser !

Conseil Repères Règlementation Thermique 2020
Actuellement, la consommation d’énergie primaire d’une construction neuve est limitée à 50 kWh par m2 et par an.
Or, le ratio consommation/production d’énergies renouvelables devra être inférieur à 0 à compter de 2020.
Quant à la consommation spécifique de chauffage, elle ne devra pas excéder les 1 200 kWh par m2 et par an.

2. Les smart grids

Dans la langue de Molière, on parle de « réseaux électriques intelligents ». Le principe : mieux coordonner la production, la distribution et la consommation d’électricité pour baisser les coûts et réduire l’empreinte écologique. Aucun doute que ces réseaux – particulièrement complexes à mettre en œuvre – se généraliseront tôt ou tard sur l’ensemble du territoire. Le défi aujourd’hui pour les promoteurs consiste à connecter leurs bâtiments à un système électrique global. Parvenir à réunir les enjeux du bâtiment intelligent à ceux de la ville intelligente, en somme. Ready to grid ?

3. La gestion raisonnée et durable de l’eau

Bassin biotope, puits canadien, ballon thermodynamique pour assurer l’efficacité énergétique des sanitaires… l’eau va assurément devenir le nerf de la guerre dans les décennies à venir pour les promoteurs, qui devront trouver le moyen de mieux la protéger, mais aussi de mieux l’exploiter – y compris sur le chantier.

4. Les matériaux biosourcés & le bâtiment « bas carbone »

Le secteur de la construction-rénovation est au centre de tous les regards en matière de transition énergétique : il jouera forcément un rôle clé dans la réduction du bilan carbone des villes dans les années à venir. Objectif : réduire drastiquement l’empreinte écologique des bâtiments. Et viser, à terme, le zéro déchet. Isolation en fibre de bois, béton de chanvre ou en fibres de lin, paille structurelle auto-porteuse : les innovations en matière d’écoconstruction sont déjà légions et devraient en toute vraisemblance se généraliser d’ici 2050 – y compris dans le secteur de la promotion immobilière.

Construire « vert » sans faire exploser les coûts de construction : c’est l’équation ultra-complexe que doivent résoudre les promoteurs aujourd’hui. Heureusement, la démocratisation de certaines technologies devrait rapidement permettre de tendre vers un meilleur équilibre entre responsabilité environnementale et réalisme économique.

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