Crédit immobilier : des conditions plus strictes en 2022

 

Afin d’enrayer l’endettement croissant des ménages, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a appelé les banques, dès décembre 2019, à une plus grande prudence dans l’octroi des crédits immobiliers. Ces recommandations ont été transposées en conditions réglementaires à appliquer par les établissements de crédit à compter du 1er janvier 2022. Elles ont pour objectif de rendre plus sélectif le financement d’un achat immobilier. Elles prévoient cependant une marge de flexibilité plus particulièrement destinée à l’acquisition d’une résidence principale.

 

Quelles sont les nouvelles conditions d’acceptation d’un crédit immobilier ?

En tant qu’autorité prudentielle chargée d’exercer la surveillance du système financier français, le HCSF a souhaité prendre des mesures pour protéger les emprunteurs d’un endettement excessif. Les règles mises en place doivent permettre aux banques de renforcer leur appréciation des risques en matière de crédit immobilier.


Un taux d’endettement contenu

Les sociétés de crédit et de financement ont l’obligation de veiller à ce que le taux d’effort des emprunteurs soit strictement limité à 35 %. Cet indicateur permet d’évaluer le poids du coût du prêt sur le budget d’une famille. Il est obtenu en calculant le rapport entre la somme des charges annuelles liées à l’emprunt (comprenant le prêt considéré et l’ensemble des éventuels autres prêts en cours) et l’ensemble des revenus annuels du ménage. 

Envisagé comme un critère de solvabilité, ce taux est d’autant plus favorable aux acquéreurs que le niveau du taux du crédit immobilier est bas. 


Une limitation de la durée du crédit

La seconde condition limitative à l’octroi d’un crédit immobilier concerne la durée du remboursement. Celle-ci ne peut désormais excéder 25 ans, avec possibilité d’un différé d’amortissement limité à deux ans. Ce délai maximal de 27 ans est accordé lorsqu’il existe un décalage entre la date d’obtention du prêt et l’entrée en jouissance du logement. La loi prévoit son application dans les seuls cas suivants :
– achat d’un bien sur plan (vente en l’état futur d’achèvement) ;
– construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat ;
– achat d’un bien dans l’ancien nécessitant, sous conditions, d’effectuer des travaux avant de pouvoir y emménager.


La nécessité d’un apport personnel

En sus de ces deux conditions cumulatives édictées par la loi, les banques prennent désormais l’initiative d’exiger un apport personnel pour consolider la fiabilité d’un dossier emprunteur. Alors qu’il était encore possible d’obtenir un financement total, voire jusqu’à 110 % du montant de l’opération immobilière avant la crise sanitaire, les conditions d’accès au crédit se sont aujourd’hui resserrées.

Devenu une donnée essentielle pour l’obtention et la négociation du prêt, l’apport personnel doit pouvoir couvrir au minimum l’ensemble des coûts afférents à l’achat : frais de notaire, frais de dossier du prêt et de son assurance, garantie du prêteur, rémunération des intermédiaires… Un montant équivalent à 10 % à 15 % de la valeur du bien est ainsi au moins requis pour espérer convaincre les banques.

Comment augmenter les chances d’acceptation d’une demande de crédit ?

Ces contraintes restrictives risquent d’écarter un certain nombre de ménages de l’accession à la propriété. Les normes nouvellement mises en place admettent toutefois une marge dérogatoire à ces critères. La présentation d’un dossier argumenté justifiant de la maîtrise des dépenses futures constitue alors un élément favorable à la négociation.

Tirer avantage de la marge de flexibilité

Les dispositions réglementaires du HCSF prévoient pour les établissements bancaires la possibilité de déroger aux critères définis dans la limite d’une proportion de 20 % des crédits immobiliers accordés par trimestre. Ces exceptions sont cependant réservées à 80 % aux acquéreurs d’une résidence principale, avec au moins 30 % aux primo-accédants.  

Préparer un dossier irréprochable

Vigilantes quant aux risques inhérents à chaque demande de crédit, les banques prêtent une attention particulière à l’étude du dossier présenté. Elles examinent tous les éléments permettant de juger de la qualité de gestion du budget familial de l’emprunteur et de sa capacité de remboursement :

– derniers relevés de compte : découverts bancaires, crédits à la consommation, versements réguliers vers des produits d’épargne, poids des dépenses de loisirs… ;
– projet d’achat immobilier : localisation et performance énergétique du bien pour évaluer les coûts liés aux déplacements et au chauffage, état général du logement pour estimer la nécessité éventuelle de travaux ;
– épargne résiduelle après l’opération d’achat pour permettre de faire face aux aléas de la vie.

 

Dans un contexte économique international incertain, les établissements bancaires sont encore davantage enclins à durcir leurs conditions d’accès au crédit. Une remontée des taux, en accentuant la dégradation du pouvoir d’achat des particuliers, pourrait venir freiner la dynamique du marché immobilier.

Crédit immobilier : les banques seront plus strictes sur les conditions d’attribution en 2020

Après une année exceptionnelle en 2019, le marché du crédit immobilier semble connaître une accalmie toute relative en ce début d’année. Faut-il y voir les signes avant-coureurs d’une baisse de l’investissement dans la pierre ? Rien n’est moins sûr : le secteur conserve une dynamique toujours très attractive pour les ménages et les investisseurs.

 

Des conditions bancaires exceptionnelles en 2019

 L’année 2019 a été synonyme de records dans le domaine de l’immobilier : alors que l’on franchissait allègrement le million de transactions dans l’immobilier ancien (1,059 million exactement), les taux de crédit passaient quant à eux sous la barre symbolique de 1 % 1.

Des taux en légère progression fin 2019
Fin 2019, le taux moyen des crédits immobiliers était de 1,05 % en moyenne sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans2.

Des crédits plus faciles à obtenir
Ces taux particulièrement bas ont favorisé l’achat de maisons et d’appartements, créant même un véritable engouement pour l’achat de neuf ou d’ancien, puisqu’ils se conjuguaient avec des conditions d’octroi allégées et des durées plus longues. Ces facilités ont en fait permis d’atténuer les effets de la hausse du coût de l’immobilier. En effet, le prix de vente des logements anciens a augmenté de 10,8 % entre 2015 et 20193.

Des prêts plus longs et donc plus risqués
La durée moyenne des prêts octroyés a notamment frôlé les 21 ans fin 2019, alors qu’elle était aux alentours de 19 ans en 20154.

Inconvénient : le risque est plus élevé à la fois pour l’emprunteur et pour le prêteur. Outre le spectre du surendettement, l’allongement de la durée du prêt rend les perturbations sur les revenus du ménage plus probables.

L’allongement de la durée du crédit ou l’assouplissement des conditions d’attributions permettaient d’augmenter la capacité d’achat des ménages, surtout les plus modestes. Ceux-ci pouvaient ainsi obtenir un prêt immobilier, y compris sans apport personnel, ce qui était autrefois inenvisageable.

 

Les autorités souhaitent un retour à des conditions raisonnables

Dès la fin 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) alertait les acteurs, notamment les banques, sur les risques générés par ces crédits trop facilement octroyés sur de longues durées à des foyers peu sûrs. L’instance présidée par le ministre des Finances, Bruno Le Maire, incitait les établissements bancaires à plus de prudence, afin de ne pas mettre en péril tout l’écosystème bancaire.

 

Un durcissement prévisible en 2020 ?

Les banques n’ont pas tardé à appliquer les recommandations du HCSF, signe qu’il était peut-être temps de mettre un frein à l’emballement à la baisse d’un marché immobilier toujours plus tendu. L’organe a émis deux conseils principaux:

– ne pas dépasser une durée de 25 ans pour le crédit : dès janvier 2020, celle-ci est retombée à une moyenne de 19 ans (226,7 mois), soit son niveau de fin 2018 ;

– respecter le taux d’effort, c’est-à-dire l’endettement maximum de l’emprunteur, fixé par les usages à 33 % des revenus nets, alors qu’en 2019, il était courant de voir des dossiers acceptés avec un taux à 35 %.

 

Des prêts accordés sans tenir compte du risque ?
En janvier 2020, on estime que 15 % des crédits immobiliers en cours ne respectent pas le critère du taux d’effort et sont accordés sur une durée supérieure à 25 ans. La majorité de ces prêts concerne des primo-accédants acquérant une résidence principale.

Protéger les emprunteurs en étant plus attentif à leur situation
Le HCSF conseille également d’être plus strict sur l’apport personnel et l’épargne disponible après l’opération. Hors de question de saigner les ménages à blanc pour financer l’achat immobilier. Les banques refusent désormais d’inclure dans le prêt les frais liés au crédit (ce qui pouvait donner des plans de financement à 110 % de la valeur du bien).

Les ménages modestes pénalisés
Conséquence directe de ce durcissement, les taux moyens sur 20 ans devraient ainsi se négocier en 2020 aux alentours de 1,30 à 1,50 % et ne plus descendre sous la barre du 1 %. Alors que des dossiers ne remplissant pas tous les critères pouvaient passer en 2019, ils ne seront aujourd’hui plus acceptés par les banques, sauf à présenter un apport personnel. Les ménages aux revenus les plus modestes sont clairement les premières victimes de ce changement.

 

La fin de l’eldorado des crédits immobiliers ?

Faut-il en conclure qu’il s’agit de la fin de l’âge d’or du crédit immobilier ? Ce n’est pas si évident.

Des taux d’intérêt toujours très bas
D’abord, les taux d’intérêt devraient rester à leur niveau historiquement bas au moins jusqu’à la fin du premier semestre 2020, rendant l’investissement immobilier toujours attractif.

Il y a fort à parier qu’ils ne remonteront pas de manière significative dans les prochains mois.

En effet, ces derniers sont calculés en fonction des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne) et des OAT (obligations assimilables du trésor). Or, la politique de la BCE est d’éviter la flambée des taux pour ne pas aggraver le poids des dettes des États (dont la France).

Des durées de prêt qui restent raisonnables
Même si le HSCF a préconisé le retour à une longueur raisonnable des prêts, il faut savoir que la durée moyenne n’a varié que de 22 mois au cours des deux dernières années. Elle reste en tout cas inférieure aux durées pratiquées dans d’autres pays de l’Union européenne.

Des assurances emprunteurs qui jouent leur rôle
De plus, la très grande majorité des crédits sont sécurisés, d’une part par une caution, hypothèque ou garantie, d’autre part via la souscription d’une assurance pour l’emprunteur, destinée à couvrir les risques en cas de décès, incapacité temporaire de travail, invalidité et perte d’emploi.

 

Malgré ce resserrement des conditions d’obtention d’un crédit, le volume des transactions immobilières devrait rester à un niveau important. L’investissement dans le neuf ou l’ancien reste une valeur sûre et un placement recherché par les ménages : votre activité ne devrait donc pas connaître de ralentissement significatif en 2020. Vous pourrez avec profit accompagner les acquéreurs potentiels dans la demande de financement, car la préparation de leur dossier sera déterminante pour obtenir un crédit.

 

Sources :

 

1 https://www.inc-conso.fr/content/credit-immobilier-durcissement-des-conditions-doctroi-du-credit

 

2 https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/credit-immobilier-les-banques-commencent-a-serrer-la-vis-sur-les-durees-d-emprunt-47822.html

 

3 https://www.inc-conso.fr/content/credit-immobilier-durcissement-des-conditions-doctroi-du-credit

 

4 https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/credit-immobilier-les-banques-commencent-a-serrer-la-vis-sur-les-durees-d-emprunt-47822.html

 

5 https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/actualites/2019-decembre/le-durcissement-des-conditions-de-credit-devient-une-necessite.html

 

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