Les règles de décence et d’habitabilité

 

La réglementation impose des conditions de décence pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire. La performance énergétique du logement est intégrée aux conditions de décence du logement à compter de 2023.

 

La décence liée aux obligations énergétique

Les règles de performance énergétique liées à la loi Climat

A compter du 1er janvier 2023, la performance énergétique du logement devient l’un des critères de décence du logement loué.
Un logement dont le bail est conclu ou renouvelé à compter de cette date n’est pas décent dès lors que sa consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an excède 450 kilowattheures (cela concerne une partie des immeubles classés en catégorie G par un DPE (diagnostic de performance énergétique)).

La loi prévoit un échéancier refusant, de manière progressive, la qualification de logement décent aux logements les moins bien classés.
A ce titre, seront considérés comme indécents les logements :
– A compter du 1er janvier 2025 classés G,
– A compter du 1er janvier 2028 classés F et G,
– A compter du 1er janvier 2034 classés E, F et G.

A noter : En outre-mer, la réglementation prévoit une entrée en vigueur décalée.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, ne seront plus considérés comme décents les logements suivants :
– A compter du 1er janvier 2028 ceux classés G,
– A compter du 1er janvier 2031 ceux classés F et G.

 

D’autres règles de décence énergétique sont applicables depuis le 1er janvier 2018

Concernant l’étanchéité à l’air, en dehors des départements d’outre-mer, le logement n’est décent que s’il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Cette étanchéité suffisante concerne les portes, fenêtres ainsi que les murs et parois du logement.
Lorsque le logement comporte des ouvertures donnant sur des locaux annexes non chauffés, celles-ci sont munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées doivent être munies de trappes.

L’aération du logement doit aussi être suffisante. Les dispositifs d’ouvertures et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Bon à savoir : Les caractéristiques de décence peuvent également résulter du règlement sanitaire départemental (RSD) qui peut être plus contraignant que le décret du 30 janvier 2002 (Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22.754)

 

Les autres conditions liées à la décence du logement

Un décret du 30 janvier 2002 définit les critères de décence du logement. Il détermine les normes d’habitabilité, les règles relatives à la santé et la sécurité des locataires et impose la présence d’éléments d’équipements pour être considéré comme un logement décent.

La surface et le volume habitable :

Le logement décent doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable de 9m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 mètres cubes.

Les éléments de confort :

Le logement doit assurer le clos et le couvert. Il doit protéger contre les ruissellements, les infiltrations et les remontées d’eau.
Le logement doit comporter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes et en bon état permettant un éclairage dans toutes les pièces, un fonctionnement des appareils ménagers courants. Il comporte aussi des équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

Une installation d’alimentation en eau potable est indispensable dans un logement décent, ainsi qu’une évacuation des eaux usées.
Le logement doit comporter un coin cuisine, des équipements permettant la toilette personnelle. Il doit aussi comporter un wc intérieur ou lorsque le logement est constitué d’une seule pièce d’un wc extérieur situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Des adaptations des textes sont prévues dans les territoires d’outre-mer.

Bon à savoir : En cas de non-décence du logement, le locataire peut demander au bailleur une mise en conformité, à défaut, lors d’une procédure judiciaire le juge peut ordonner une réduction du montant du loyer.

 

Références juridiques

Décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif à la décence du logement
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dans sa version à compter du 1er janvier 2023
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat
Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019

Gestion locative : les 3 points pour vérifier la décence d’un logement

Avant d’accepter de prendre un logement en gestion locative, il convient de s’assurer que le produit répond aux critères de décence définis par la loi. Et de rappeler au propriétaire son obligation, dans le cadre d’un bail d’habitation, de délivrer une habitation ne présentant pas de risque pour la santé et la sécurité des occupants. Voici les 3 points sur lesquels vous devez impérativement porter votre attention.

Les normes de sécurité

  • Le gros œuvre du logement (murs et toit) et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité ;
  • Les portes et fenêtres assurent la protection contre les infiltrations d’eau ;
  • Les dispositifs de retenue des personnes doivent être en bon état ;
  • Les réseaux d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont aux normes ;
  • Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement ;
  • Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre.

Les éléments d’équipement et de confort

  • Une installation permettant un chauffage normal ;
  • Une installation d’alimentation en eau potable avec un débit suffisant ;
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide, et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
  • Une installation sanitaire comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
  • Un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

La surface

Le logement doit disposer soit d’une surface habitable au moins égale à 9 m2  et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Références juridiques

  • Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
  • Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

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