Les impacts de la loi Climat sur les locations d’habitation

 

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite la loi “Climat et résilience” impacte considérablement le domaine de l’immobilier et spécifiquement la location de logements avec la modification de l’établissement du DPE, et les différentes mesures prises pour empêcher la location des logements énergivores. Nous vous aidons à y voir plus clair et faire le point sur l’essentiel de cette réforme énergétique en matière de location immobilière. 

 

Le DPE locatif 

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE devient opposable au bailleur, sa valeur va au-delà de la simple information. Le contenu du DPE devient contractuel au même titre que les autres diagnostics obligatoires. Le bailleur peut voir sa responsabilité engagée en cas de préjudice subi par le locataire. 

Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. 

Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. L’étiquette énergétique du logement est établie en fonction de différents critères comme la zone climatique et l’altitude du bâtiment concerné, l’éclairage ainsi que les éventuels auxiliaires de chauffage, de refroidissement d’eau chaude sanitaire et de ventilation et les caractéristiques du bâtiment. 

 

Le gel des loyers des logements énergivores 

Afin de lutter contre les logements énergivores, la loi Climat et résilience prévoit que cette catégorie de logements (à savoir les logements ayant une étiquette énergétique F ou G) ne pourra plus faire l’objet d’une augmentation de loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Ces logements ne pourront plus, non plus, faire l’objet d’une révision annuelle quelque soit leur zone géographique, quand bien même le bailleur justifierait de travaux importants entrepris dans le logement. 

Bon à savoir : Ce principe de gel des loyers des logements énergivores à la relocation ou au renouvellement du bail, entrera en vigueur le 25 août 2022 et le 1er juillet 2024 pour les DOM-TOM

 

La mise en place d’une décence énergétique

La définition du logement décent est très présente aujourd’hui lorsqu’il s’agit de la location d’un logement, et elle s’étendra à la décence énergétique dans quelques années et de façon échelonnée, à savoir :

– A compter du 1er janvier 2025, seuls les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et F seront considérés comme décent énergétiquement (1er janvier 2028 pour les DOM-TOM)

A compter du 1er janvier 2028, seront considérés comme décents énergétiquement, les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et E (1er janvier 2031 pour les DOM-TOM)

– A compter du 1er janvier 2034, seront considérés comme décents énergétiquement, les logements ayant une étiquette énergétique comprise entre A et D (également pour les DOM-TOM). 

 

A noter : A compter du 1er janvier 2025, si le logement est énergétiquement indécent, le locataire pourra demander au propriétaire sa mise en conformité sans aucune atteinte au contrat de location en cours. Si le juge est saisi, il déterminera la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d’exécution. Il pourra également décider de la suspension du loyer le temps des travaux. 


Références juridiques
LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

La mise à jour des règlements de copropriété d’ici le 24 novembre 2021

 

La loi ELAN, entrée en vigueur le 23 novembre 2021 prévoit l’obligation pour les syndicats de copropriétaires de mettre en conformité leur règlement de copropriété avec les dispositions légales en vigueur. Cette obligation doit être remplie au plus tard le 23 novembre 2021. Jusqu’ici, aucune disposition légale n’imposait cette mise en conformité.
Lorsqu’une clause du règlement de copropriété était contraire à des dispositions d’ordre public, elle était tout simplement écartée.

 

La mise en conformité des règlements relative au lot transitoire.

L’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise qu’un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce lot peut toutefois être transitoire. Il est dans ce cas formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondantes. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. Lorsque ce type de lot existe en pratique, le règlement doit impérativement l’indiquer.

 

Les parties communes spéciales

La loi ELAN subordonne l’existence de parties communes spéciales et à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. A défaut de mention de ces parties communes dans le règlement de copropriété, elles seront considérées comme inexistantes et il sera vraisemblablement impossible d’appliquer un régime de charges propre à ces parties communes. Afin d’éviter cette lourde sanction, le syndicat des copropriétaires devra donc inscrire dans le règlement de copropriété l’existence de ces parties communes.

A noter : Les parties communes spéciales sont des parties communes qui ne sont affectées à l’usage de seulement un ou plusieurs copropriétaires, et non à l’ensemble de la copropriété. Ainsi, seuls les copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales peuvent prendre part aux votes en assemblée générale les concernant. De plus, qui dit parties communes spéciales, dit charges spéciales. Pour ce qui concerne les parties communes à jouissance privatives, sachez qu’elles ne peuvent en aucun cas être assimilées à des parties privatives. Leur usage bénéficie à un copropriétaire en particulier comme par exemple un balcon ou un emplacement de stationnement.

Attention, même si les parties communes spéciales ou à jouissance privative sont mentionnées dans l’état descriptif de division, gardez bien à l’esprit, que ce document est parfaitement distinct du règlement de copropriété.
Ainsi, la mise en conformité du règlement de copropriété sera nécessaire.

 

 

Une mise en conformité imposée par la loi ELAN

La loi ELAN précise que les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire ainsi qu’aux parties communes spéciales ou à jouissance privative.
A cette fin, et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (soit à la majorité de l’article 24).
A noter que cette mise à jour ne sera réalisée que si elle obtient la majorité requise. Les frais de notaire correspondant à cette mise en conformité pourraient freiner l’acquisition de cette majorité, même relative.

En pratique, comment mettre à jour le règlement de copropriété ? 
La loi du 10 juillet 1965 ainsi que son décret d’application du 17 mars 1967 sont silencieux sur la question. Plusieurs réponses ministérielles sont venues pallier ce vide juridique en précisant que la mise en conformité du règlement de copropriété devait consister à supprimer les clauses incompatibles avec les dispositions légales en vigueur et à les remplacer par de nouvelles clauses.

 

Focus sur la préconisation du GRECCO du 21 avril 2021.

Le GRECCO (groupe de recherche sur la copropriété) a présenté une préconisation en avril 2021 indiquant au législateur que « compte tenu de la crise sanitaire qui a retardé la tenue des assemblées générales de l’année 2020, de la lourdeur de la mise en œuvre, et de la gravité des sanctions possibles, il est indispensable de reporter le délai de mise en conformité au 31 décembre 2021 au plus tôt, en lieu et place du 23 novembre 2021 ».
Cette préconisation n’est toujours pas suivie d’effets à l’heure actuelle, il est donc recommandé de prévoir une mise en conformité de vos règlements de copropriété au plus tard pour le 23 novembre de cette année.

 

Références juridiques :
– Articles 206 et 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2021, dite loi ELAN
– Article 24 de la loi n°65-557 de la loi 10 juillet 1965

La vente d’un bien reçu en donation point par point

Vous êtes chargé de vendre un bien que son propriétaire a reçu en donation. Prenez soin de bien examiner l’acte de donation lui-même qui peut contenir des clauses interdisant ou limitant la possibilité de vendre le bien en question. Le donataire (celui qui a reçu la donation) peut être contraint de solliciter l’accord du donateur (celui qui fait la donation) à peine de nullité de la vente.

Cette sanction est lourde : La nullité de la vente pourrait vous conduire à perdre tout droit à honoraire et à engager votre responsabilité.  

La clause d’inaliénabilité

L’acte de donation peut contenir une clause interdisant au bénéficiaire de la donation de vendre le bien. Pour être valable légalement, cette clause doit être limitée dans le temps et justifiée par un intérêt sérieux et légitime.

En présence d’une telle clause, le donataire désireux de vendre devra obtenir une renonciation écrite du donateur à cette clause.

La renonciation devra impérativement revêtir la forme authentique (comme l’acte de donation lui-même), donc être établie devant un notaire.

Le droit de retour conventionnel

Le droit de retour conventionnel est une clause de l’acte de donation selon laquelle en cas de décès du donataire, le bien reviendra directement au donateur. En d’autres termes, si le bénéficiaire de la donation décède avant le donateur, le bien objet de la donation réintégrera le patrimoine de ce dernier. Seul le donateur peut bénéficier de ce droit de retour.

Cette clause est utilisée, généralement, pour maintenir les biens au sein de la famille.

Le droit de retour ne peut pas s’exercer en cas de vente du bien, il est donc fréquemment accompagné d’une interdiction de vendre. Vérifiez donc avec la plus grande attention l’acte de donation fourni par le vendeur donataire.

Attention aux droits des héritiers réservataires

En cas de décès d’une personne, la loi accorde une part minimum à certains héritiers : les héritiers réservataires qui sont les descendants (enfants, petits-enfants…) ou à défaut de descendants, le conjoint survivant. Cette part est appelée la réserve héréditaire.

Bon à savoir : Les concubins et partenaires de Pacs ne font pas partie des héritiers réservataires.

La réserve héréditaire ne représente qu’un pourcentage du patrimoine d’une personne, et le « reste » demeure librement transmissible par donation : Il s’agit de la quotité disponible.

Vous devez retenir que la donation qui porte atteinte à la réserve héréditaire, donc qui excède la quotité disponible, est réductible. Ce qui veut dire qu’un héritier lésé par une donation pourrait demander une indemnisation au bénéficiaire de cette donation afin de rétablir l’équilibre de sa réserve héréditaire.

Le montant de la réserve héréditaire dépend du nombre d’héritiers réservataires et est déterminé de la façon suivante :

Façon-de-déterminer-le-nombre-hérités

Le bénéficiaire de la donation qui excède la réserve héréditaire devra donc indemniser le ou les héritiers réservataires lésés sauf s’il choisit de restituer le bien.

Attention, si l’action en réduction s’exerce en nature, la propriété du bien peut être remise en cause, et s’il a été vendu, la vente du bien au profit d’un tiers acquéreur également. Le délai de prescription de l’action en réduction est fixé à cinq ans à compter de l’ouverture de la succession, ou à deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du décès.

Les solutions qui s’offrent à vous et à votre client…

Afin d’éviter de vous trouver dans une telle situation, il est possible d’obtenir des héritiers réservataires, une renonciation anticipée à agir en réduction. L’acte de renonciation doit revêtir la forme authentique et être reçu par deux notaires et interviendra au moment même de la donation.

Une fois la donation passée et sans renonciation préalable à agir en réduction, il est possible également de prendre contact avec les héritiers lésés et obtenir leur consentement à la vente.

 

Références juridiques

Articles 921, 924-1 et suivants et 929 du code civil.

Civ 1e, 7 juin 2006, n°04-12.652.

Loi ELAN : tout savoir sur l’immeuble moyenne hauteur (IMH)

En discussion au Parlement depuis le 15 mai, la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) devrait instaurer la notion d’immeuble moyenne hauteur (IMH). Une nouvelle attendue par les promoteurs immobiliers pour relancer les projets dans cette catégorie d’immeubles.

IMH : une volonté d’assouplissement et d’harmonisation

Portée par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, secrétaire d’État, la loi ELAN ambitionne une simplification des normes et de la réglementation. C’est dans cet esprit qu’intervient la création d’une nouvelle catégorie d’immeubles. Les édifices compris entre 28 et 50 mètres de hauteur, du plancher bas au dernier niveau, appartiendront désormais à la catégorie des immeubles de moyenne hauteur (IMH). Ces immeubles jusqu’alors classés IGH (immeuble de grande hauteur ou bâtiment d’habitation de la 4e famille), bénéficieront de facto d’un assouplissement de la réglementation applicable. Jusqu’à présent les immeubles non résidentiels de plus de 28 mètres et les immeubles d’habitation de plus de 50 mètres étaient considérés comme IGH. La nouvelle catégorie d’immeubles met fin à cette disparité et définit désormais comme IGH tout immeuble à partir de 50 mètres.

Relancer l’intérêt des promoteurs immobiliers

Le Gouvernement entend ainsi diminuer les charges pesant sur les propriétaires et les occupants d’immeubles de bureaux, et relancer leur construction. Dans les zones urbaines où le foncier disponible se fait de plus en plus rare, la verticalité offre en effet des potentialités intéressantes en termes de surface. Jusqu’à présent, les contraintes réglementaires applicables aux immeubles de grande hauteur ont fortement pénalisé leur mise en chantier. Les coûts engendrés notamment en matière de protection et de lutte contre les incendies ont en effet dissuadé les investisseurs et les promoteurs immobiliers de s’engager dans ce type de projet. En créant la catégorie d’IMH, aux dispositions de sécurité incendie allégées, le projet de loi entend booster leur rentabilité sur le marché de la location.

Une adaptation du nombre de personnels SSIAP

Pour l’heure, les immeubles relevant de la future catégorie IMH ont l’obligation d’être protégés 24 heures/27 et 7 J/7 par des professionnels certifiés SSIAP (sécurité incendie et d’assistance à personnes). Une obligation qui a beaucoup pesé sur la rentabilité de ce type d’immeubles. La loi ELAN va alléger cette obligation en diminuant le nombre réglementaire de professionnels SSIAP en l’adaptant aux périodes d’occupation du bâtiment. Des dispositions qui s’appliqueront non seulement aux constructions nouvelles, mais aussi aux immeubles existant sous conditions d’un niveau de sécurité suffisant et sur avis de la commission de sécurité. En 2016, une étude estimait à 540 000 € HT/an l’économie moyenne réalisée par la surélévation du seuil de déclenchement des dispositions applicables aux IGH.

Loi ELAN, un objectif ambitieux

Grâce aux dispositions nouvelles instaurées par la loi ELAN, le Gouvernement ambitionne de ramener le coût de la construction d’immeubles de bureaux de 28 à 50 mètres de haut autour de 1 000 €/m².

Une réglementation incendie renforcée par décret

L’allégement des contraintes en matière de personnel SSIAP s’accompagne d’un renforcement de la réglementation incendie en matière de construction et de rénovation. L’expérience du dramatique incendie de la tour Grenfell à Londres a servi de socle à cette évolution de la réglementation française. L’article 10 de la loi ELAN impose pour les IMH un renforcement notable de la sécurité incendie, notamment en matière de propagation du feu par les façades. Il s’agit pour le législateur de mettre fin à une réglementation trop permissive pour les immeubles d’habitation de 28 à 50 mètres de hauteur.

Les promoteurs immobiliers ne peuvent que se réjouir de la création de la catégorie IMH. Cette bonne nouvelle, cohérente avec la volonté de densification des milieux urbains, devrait relancer les projets dans cette catégorie d’immeubles.

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