Permis de déroger aux normes : que retenir de l’ordonnance ?

La première ordonnance de la loi ESSOC a été publiée au Journal officiel en octobre dernier. Comme annoncé, le texte ouvre de nombreuses perspectives aux promoteurs immobiliers souhaitant expérimenter des techniques de construction innovantes. Voici l’essentiel à savoir sur l’ordonnance ESSOC 1 !

Loi ESSOC et obligation de résultat : un bref rappel

L’ordonnance parue à la fin du mois d’octobre fait suite à la récente entrée en vigueur de la loi pour un État au service d’une société de confiance, ou « loi ESSOC ». Le texte législatif touche de nombreux domaines et prévoit notamment un droit à l’erreur dans les relations entre les citoyens et l’administration. Au-delà, il s’adresse aussi et surtout aux promoteurs immobiliers avec un changement complet de paradigme en ce qui concerne les normes de construction.

La loi ESSOC entend élargir le champ d’application du « permis de faire » ou « permis d’expérimenter », déjà introduit par une précédente loi en 2016. Concrètement, il s’agit d’autoriser le constructeur à utiliser les méthodes, techniques et moyens de son choix, l’essentiel étant d’aboutir au résultat imposé par les normes ou à un résultat supérieur.

L’ordonnance ESSOC 1 constitue la première étape de la mise en application de la loi, et retient un nombre limité de règles de construction éligibles. Le permis de déroger aux normes est également soumis à l’obligation, pour l’entrepreneur, de démontrer le caractère innovant du projet. Une seconde ordonnance, destinée à généraliser le principe à l’ensemble des normes de construction, devrait voir le jour avant le mois de février 2020.

Quelles sont les opérations concernées ?

L’article 2 de l’ordonnance rend éligibles toutes les opérations « devant être précédées de la délivrance d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager », mais aussi les chantiers plus basiques relevant d’une simple déclaration préalable. La dérogation est également susceptible de s’appliquer à n’importe quel maître d’ouvrage.

Quelles règles de construction sont concernées ?

Il est désormais possible, pour le promoteur, de déroger à certaines règles de construction à condition d’apporter « la preuve qu’il parvient, par les moyens qu’il entend mettre en œuvre, à des résultats équivalents ». L’ordonnance ESSOC 1 énumère ensuite de façon limitative les règles de construction concernées. Il s’agit de :

Les domaines retenus sont donc déjà très larges et allègent un certain nombre de contraintes pour les promoteurs.

Quelles modalités de contrôle ?

Les articles 4 à 6 de l’ordonnance ESSOC 1 rappellent que l’autorisation de déroger aux normes est soumise à la présentation du projet du constructeur à un organisme de contrôle. La nature de cet organisme, tenu à une obligation de neutralité et d’impartialité, sera fixée ultérieurement par décret.

Ordonnance ESSOC 1 : quel impact pour les promoteurs ?

Dès la parution des derniers décrets d’application, les promoteurs immobiliers les plus innovants seront en capacité de déroger à un nombre important de normes de construction, et de réduire ainsi de façon significative le coût de construction au mètre carré. Ces nouvelles dispositions constituent une incitation réelle à faire mieux ou aussi bien avec des moyens différents et moins contraignants.

Cette nouvelle liberté n’est d’ailleurs pas sans éveiller la crainte de quelques professionnels du secteur de l’isolation thermique. Certains industriels se sont inquiétés d’un texte qu’ils jugent trop permissif, et s’attendent au retour en force des « passoires énergétiques » dans les futurs projets de promotion immobilière. Une crainte a priori infondée dans la mesure où l’obligation de résultat est réaffirmée par le texte.

L’ordonnance ESSOC 1 choisit de faire confiance aux promoteurs immobiliers et leur donne une plus grande marge de manœuvre dans le choix des moyens engagés sur un chantier : une véritable prime à l’innovation pour les professionnels les plus audacieux !

Loi ESSOC : quels enjeux pour les promoteurs immobiliers ?

Les lois à l’impact le plus décisif ne sont pas nécessairement celles dont on parle le plus ! Preuve en est avec la loi « ESSOC », promulguée le 10 août dernier en toute discrétion, et porteuse d’évolutions très prometteuses pour les promoteurs immobiliers et le monde de la construction.

Loi ESSOC : de quoi s’agit-il ?

Après une première présentation en Conseil des ministres à la fin novembre 2017, la loi pour un État au service d’une société de confiance, ou « loi ESSOC », a suivi un parcours législatif sans encombre pour être finalement promulguée le 10 août 2018. Ce nouveau texte a principalement retenu l’attention du grand public pour son principe de « droit à l’erreur », notamment dans les relations du contribuable et des entreprises avec les services fiscaux ou d’autres administrations.

Responsabiliser les justiciables, leur rendre un véritable pouvoir d’appréciation… La philosophie de la loi ESSOC s’applique aussi à diverses mesures prévues dans le domaine de l’immobilier et de la construction, et qui se traduiront notamment par une simplification des normes et un assouplissement des procédures entourant le permis de construire dans quelques cas particuliers.

Loi ESSOC et secteur immobilier:

Toutes les innovations apportées par la loi ESSOC en matière immobilière ont été élaborées après une concertation avec les représentants des professionnels du secteur. Elles seront regroupées dans deux ordonnances, qui devront être prises respectivement dans un délai de trois à dix-huit mois après la promulgation de la loi.

« Permis de faire » : de l’obligation de moyens à celle de résultat

Le « permis de faire », déjà introduit plus timidement par la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP), sous le nom de « permis d’expérimenter », va connaître une extension considérable de son champ d’application.

En clair, le permis de faire est un permis de déroger : il autorise les promoteurs à passer d’une logique de moyens à une nouvelle logique de résultat dans leur projet de construction. Ils pourront désormais se soustraire à certaines normes qui leur imposaient le recours à des moyens particuliers (matériaux, techniques de construction…), dès lors que leurs propres solutions permettent d’atteindre un résultat similaire ou supérieur. L’ordonnance viendra préciser les normes éligibles dans un premier temps, mais devrait inclure à minima la sécurité incendie par exemple.

Le permis de faire va automatiquement alléger certaines contraintes liées à l’obtention du permis de construire. Il appartient toutefois au promoteur de démontrer au préalable le caractère « innovant » des moyens engagés. Un contrôle sera effectué avant la délivrance du permis, puis à l’achèvement du chantier.

Une simplification attendue des normes de construction

La deuxième ordonnance liée à la loi ESSOC va, dans un délai de dix-huit mois, étendre l’application du permis de faire à la totalité des règles de construction. Cela va ainsi offrir une réelle marge de manœuvre à l’ensemble des promoteurs pour témoigner d’ingéniosité dans leurs projets, et rechercher des techniques moins coûteuses sans perdre en qualité.

À compter de la publication de la deuxième ordonnance, il ne sera même plus nécessaire au promoteur de démontrer au préalable le caractère « innovant » des moyens engagés.
Le texte porte également en lui l’ambition de procéder à une réécriture complète du Code de la construction et de l’habitation. L’objectif consiste à la fois à alléger ce dernier – et donc à supprimer un certain nombre d’articles devenus obsolètes – et à y intégrer cette nouvelle logique de résultat.

Des économies significatives à espérer pour les promoteurs

L’étude d’impact réalisée par le ministère de la Cohésion des territoires peut laisser espérer une retombée très bénéfique de la nouvelle loi sur les coûts supportés par les promoteurs. Dans un premier temps, il est estimé que 5 % des projets de construction pourraient bénéficier du permis de faire, avec des économies attendues comprises entre 140 et 700 millions d’euros par an. À l’issue de la deuxième ordonnance, la diminution des coûts devrait atteindre 1,4 milliard d’euros par an pour les promoteurs, et entraîner en bout de chaîne une diminution du prix de l’accession dans le neuf pour les particuliers.

À défaut de mesures concrètes, à définir ultérieurement, la loi ESSOC porte en germe un changement fondamental de perspective dans les relations entre l’administration et les promoteurs. De quoi susciter une plus grande confiance de ces derniers et multiplier les projets audacieux !

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