Comment valoriser le dispositif Pinel auprès de votre clientèle ?

Le dispositif Pinel est accessible jusqu’en 2021 dans les zones les plus tendues du territoire. Mais, malgré les nombreux avantages qu’il propose, certains investisseurs immobiliers y sont toujours réticents. Quels arguments mettre en avant pour les convaincre ?

Un avantage fiscal peu risqué

Mis en place depuis 2013 et prolongé jusqu’en fin d’année 2021 dans les zones tendues (A, A Bis et B1) et jusqu’en fin d’année 2019 dans les zones « détendues » (B2 et C), le dispositif fiscal Pinel est toujours très prisé par les investisseurs immobiliers. Cependant, il reste quelques indécis… qu’il faut savoir convaincre. Pour cela, il faut, bien entendu, insister sur les différents atouts de la mesure. Or, il y en a beaucoup, à commencer par la défiscalisation dont les investisseurs peuvent bénéficier, en fonction du montant de leur investissement (limite de 300 000 euros) et de leur durée d’engagement : 12 % du prix d’achat du bien s’ils louent le bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, et 21 % sur 12 ans. Si vos clients redoutent cette durée d’engagement imposée, en raison des risques financiers liés aux éventuels travaux, n’hésitez pas à leur rappeler que, dans le cadre du dispositif Pinel, les propriétaires bénéficient d’une assurance construction valable 10 ans (garantie décennale), qui leur évite des frais de réparation durant la durée de leur investissement.

L’assurance de louer son logement rapidement

Le dispositif Pinel est généralement appliqué aux logements neufs situés dans les zones les plus tendues du territoire (A, A Bis et B1), où la demande locative est sensiblement supérieure à l’offre. Ainsi, avec le dispositif Pinel, vos clients peuvent investir en toute sérénité dans des zones où il est le plus facile de trouver des locataires. Il faut également préciser à vos prospects les plus réticents que cette facilité de mise en location est amplifiée grâce au plafonnement des loyers Pinel, qui assure un loyer attractif auprès des locataires. En revanche, pour les clients qui, au contraire, sont réticents à l’idée de louer leur logement à des prix inférieurs au marché, rappelez-leur que dans près de 1 200 communes (Lyon, Marseille, Montpellier, etc.), les appartements éligibles au dispositif Pinel peuvent se louer plus cher qu’auparavant.

La possibilité de louer à un membre de leur famille

Depuis 2015, le dispositif Pinel offre la possibilité aux investisseurs immobiliers, de louer le logement dont ils ont fait l’acquisition à un membre de leur famille, qu’il soit ascendant ou descendant, dans le respect de certaines conditions : foyer fiscal du locataire distinct de celui du propriétaire, respect des plafonds de ressources de la loi Pinel, etc. Un argument supplémentaire pour convaincre certains clients, effrayés à l’idée de devoir trouver un locataire rapidement et par leurs propres moyens, pour ne pas laisser leur logement vide pendant de nombreux mois…

Un patrimoine immobilier à moindre frais

Au cours de votre argumentaire de vente, insistez sur le fait que le dispositif Pinel est idéal pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, notamment grâce aux avantages de la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) : frais de notaire réduits (2 % à 3 % du prix d’achat, contre environ 7 % dans l’ancien), exonération de taxe foncière pendant deux ans, consommation énergétique réduite (construction respectant la RT 2012 et le label BBC). Des atouts à mettre en avant car ils contribuent à couvrir le coût de l’investissement de vos clients potentiels. Par ailleurs, n’hésitez pas à rappeler à vos prospects qu’au terme de leur investissement, ils pourront disposer de leur bien immobilier comme ils l’entendent : continuer à louer pour bénéficier d’un revenu locatif, vendre pour réaliser une plus-value immobilière, ou s’y installer pour y vivre.

Stratégie Logement : ce qui va changer pour le secteur

Le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, et Julien Denormandie, Secrétaire d’Etat au Logement, viennent de présenter la stratégie du gouvernement pour le secteur de l’immobilier. Abattement fiscal sur la vente des terrains, baisse des APL, «choc d’offre», Pinel : ce qu’il faut retenir de leur grand oral.

Cession de terrain : jusqu’à 100 % d’abattement sur les plus-values

Jacques Mézard et Julien Denormandie ont présenté, ce mercredi 20 septembre, la «Stratégie pour le Logement» du gouvernement, dont les principaux objectifs sont de «construire plus, mieux et moins cher», «répondre aux besoins de chacun, y compris les plus fragiles», et «améliorer le cadre de vie des habitants».

Julien Denormandie, Secrétaire d’Etat au Logement, a notamment déclaré que «le coût de construction est trop élevé en France» et que «pas assez de foncier est libéré». Le gouvernement souhaite donc créer un nouveau dispositif fiscal, permettant à toute personne vendant un terrain, de bénéficier d’un abattement fiscal «de 100 % en cas de construction de logements sociaux, de 85 % pour la construction de logements intermédiaires et de 70 % pour la construction de logements libres».

De plus, pour réduire le nombre de bureaux vacants, le gouvernement souhaite mettre en place, dès 2018, un taux réduit d’impôt pour les entreprises qui cèdent des terrains pour construire des logements.

Le gouvernement veut simplifier les normes de construction

Pendant son « grand oral », Julien Denormandie a insisté sur la nécessité de simplifier les normes de construction en France. Le gouvernement souhaite notamment une pause sur les normes techniques, sauf celles de sécurité, pendant tout le quinquennat d’Emmanuel Macron. De plus, une revue périodique de toutes les normes, dont certaines sont «aujourd’hui dépassées», sera menée. Pour le Secrétaire d’Etat, la «transformation forte du code de la construction» permettra de «favoriser l’innovation et de réduire les coûts».

En ce qui concerne les «normes handicap», Julien Denormandie a précisé que 100 % des logements construits seront désormais évolutifs, afin de s’adapter aux personnes handicapées. Le gouvernement entend également créer un «choc d’offre», en diminuant les délais de recours des juridictions, en limitant les recours abusifs sur les projets d’aménagement et en augmentant les amendes pour recours abusifs.

Chiffres clés
Le gouvernement a annoncé que 80 000 logements pour étudiants et jeunes actifs seront construits pendant le mandat d’Emmanuel Macron

Le dispositif Pinel et le PTZ prolongés pour 4 ans dans les zones tendues

Julien Denormandie et Jacques Mézard ont également annoncé que, «pour offrir plus de visibilité aux acteurs du logement», le dispositif Pinel et le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui devaient être supprimés à la fin de l’année 2017, seraient finalement maintenus pour une durée de 4 ans, mais de manière plus ciblée.

Ainsi, le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’avantages fiscaux, sera reconduit pendant 4 ans, uniquement dans les zones Abis, A et B1, tandis que le PTZ Neuf, s’il sera également prolongé pour 4 ans dans ces zones, le sera seulement pour 1 an en zone B2. De son côté, le Prêt à Taux Zéro dans l’ancien sera reconduit pour quatre ans, exclusivement dans les zones B2 et C.

APL : un nouveau mode de calcul de 2019

Pendant cette conférence de presse sur le Logement, le gouvernement a tenu à confirmer la baisse de 5 euros des aides personnalisées au logement (APL), qui prendra effet le 1er octobre. Julien Denormandie précise que cette baisse a été décidée dans le cadre d’une grande réforme, qui permettra, selon lui, «de faire diminuer les loyers privés et de proposer aux bailleurs sociaux d’améliorer leurs conditions de financement».

De plus, dès 2019, les APL seront calculées en fonction des revenus du moment des allocataires et non plus au regard de ceux de deux ans auparavant.

Un bail mobilité sans dépôt de garantie

Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, a également insisté sur la nécessité de «favoriser la mobilité» dans le logement. Pour cela, il a annoncé la création d’un bail mobilité allant de 1 mois à 10 mois, destiné principalement aux personnes en formation professionnelle et aux étudiants : un bail sans aucun dépôt de garantie. Le gouvernement va également proposer une «solution de garantie à l’ensemble des étudiants locataires sans condition de ressources et pour tous les logements», en étendant la garantie Visale, financée par Action Logement.

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