Encadrement des loyers : obligation d’affichage sur les annonces immobilières

 

À compter du 1er avril 2022, les annonces de locations publiées par les professionnels de l’immobilier doivent répondre à une nouvelle obligation d’affichage en cas d’encadrement des loyers. En application de la loi ELAN, cette mesure vise à fournir une meilleure information aux futurs locataires et à contraindre les bailleurs au respect du plafonnement des loyers dans les villes concernées. Elle devrait prochainement être étendue aux annonces publiées par les particuliers.

 

Un affichage plus transparent sur le montant des loyers

L’arrêté du 26 janvier 2022, entré en vigueur le 1er avril, impose aux professionnels de faire figurer dans leurs annonces des informations complémentaires pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers d’habitation. Ces nouvelles mentions doivent permettre de contrôler davantage la conformité des tarifs pratiqués à la location dans les villes ayant opté pour ce dispositif.

Trop d’annonces non conformes

Les récentes enquêtes(1) effectuées à partir des annonces de logements à louer mises en ligne sur les sites dédiés montrent que nombre de bailleurs rechignent à respecter le plafond règlementaire des loyers. Plus d’un tiers des offres de location publiées affichent un prix de loyer supérieur au montant maximum établi par la loi, avec un dépassement moyen de 196 € mensuels. Les annonces proposées par l’intermédiaire d’agences immobilières présentent de meilleurs taux de conformité que celles publiées en direct par les propriétaires, avec cependant des variations notables selon les réseaux.

Une information détaillée contre les loyers abusifs

Face à ce constat, le gouvernement a souhaité éclaircir l’information des potentiels locataires et renforcer, en amont, l’encadrement effectif des loyers dans les villes qui ont demandé à l’appliquer. À cet effet, pour les biens immobiliers situés dans ces communes, les professionnels sont désormais tenus d’enrichir le contenu des annonces de location en y insérant plusieurs mentions supplémentaires :

– La précision « Zone soumise à l’encadrement des loyers », préalablement aux autres nouvelles indications obligatoires.
– Le loyer de base du bien à louer, hors charges et hors éventuel complément de loyer.
– Le loyer de référence majoré. Il correspond au plafond légal du loyer de base. Il est déterminé à partir d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral selon la catégorie du logement et son secteur géographique. Il s’obtient par une majoration de 20 % du loyer de référence.
– Le complément de loyer. Il peut s’ajouter au loyer de base plafonné si le bailleur justifie son montant par des spécificités de localisation ou de confort distinguant son bien de ceux situés dans son voisinage.

 

Un dispositif d’aide à la maîtrise des loyers en zones tendues

L’obligation d’affichage de ces informations financières a été jugée essentielle pour faciliter le choix des locataires dans la recherche de leur logement et les sensibiliser à leurs droits. En donnant une visibilité claire du niveau de loyer proposé par rapport au loyer plafond, elle opère un contrôle immédiat de la conformité de l’offre à la législation.

Des loyers plafonnés pour éviter les hausses excessives

L’objectif de l’encadrement des loyers consiste à préserver l’accessibilité du parc locatif privé dans les agglomérations connaissant un déséquilibre important entre l’offre de logements disponibles et la demande. Dans ces zones tendues, les augmentations de loyer sont contenues par l’application d’une limitation de leur réévaluation en cas de relocation. Au sein de ces zones, la loi ELAN de 2018 prévoit l’expérimentation pendant huit ans de règles plus strictes, avec un encadrement des prix à la location. Dans les secteurs concernés, les loyers ne peuvent dépasser les montants plafonds fixés par la loi selon un segmentation par quartier.

Les agglomérations soumises aux nouvelles règles d’affichage

À la date du 1er avril 2022, à laquelle s’applique la nouvelle obligation d’affichage qui les concerne, les communes et groupements de communes autorisés à expérimenter le dispositif d’encadrement des loyers sont les suivantes :

– Paris ;
– Lille, Hellemmes et Lomme ;
– Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) ;
– Lyon et Villeurbanne ;
– Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).

Indépendamment de ces précisions sur les loyers encadrés, les professionnels doivent aussi désormais inclure dans leurs annonces le barème des tarifs maximums de leurs prestations. Cette information laisse la possibilité au consommateur d’envisager, avec l’agence immobilière, une éventuelle négociation à la baisse de ses honoraires.

 

1 https://www.fondation-abbe-pierre.fr/documents/pdf/2021-fapdg_encadr-loyers-final.pdf
https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2021/12/05/encadrement-des-loyers-37-de-loyers-abusifs-a-  paris-43-en-seine-saint-denis_6104818_4355770.html

Comment prévenir les impayés de loyers ?

 

Le paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans le bail, dans le cadre d’une location, est une des obligations essentielles du locataire. Elle est rappelée dans la loi mais aussi dans le bail directement. C’est à vous, administrateur de biens d’étudier la solvabilité d’un candidat locataire en amont et de conseiller au bailleur d’opter pour des garanties de loyers supplémentaires si la solvabilité du futur locataire était insuffisante.

 

La vérification de la solvabilité par l’administrateur de biens

Vous avez l’obligation, lorsque vous êtes titulaire d’un mandat de location et/ou de gestion, de vérifier que le candidat à toute location est bien solvable et dispose des ressources suffisantes pour assumer financièrement le paiement d’un loyer et des charges y afférant ainsi que les dépenses de la vie courante. Il n’existe pas de montant légal ou de pourcentage à partir duquel on considère que le locataire ne serait plus solvable. C’est donc votre bon sens et votre expérience qui seront sollicités. 

Si le candidat locataire présente des revenus trop justes ne lui permettant pas de remplir les conditions de solvabilité, vous devez en référer au bailleur et lui conseiller de demander des garanties complémentaires. 

 

Le cautionnement

Une des garanties de paiement de loyer les plus courantes, le cautionnement est l’engagement par lequel une personne physique ou morale (le garant) s’engage à payer le loyer et les charges en lieu et place du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Bon à savoir : La caution peut être solidaire et renoncer au bénéfice de discussion et de division. Lorsque c’est mentionné dans le bail, cela vous permet de demander directement à la caution de payer les loyers et charges impayés sans attendre que le locataire soit condamné par un tribunal et déclaré insolvable. De même, en cas de pluralité de garant, chacun des garants sera tenu solidairement des dettes du locataire. 

Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. 

Lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu’une SCI familiale, le cautionnement ne peut être demandé que :
– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est définie par décret (FSL…)
– ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas de bourse d’enseignement supérieur.

Le cautionnement est établi par écrit et doit mentionner :
– Le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels que défini dans le bail,
– La mention exprimant que la caution a parfaitement conscience de l’étendu de son engagement et de l’obligation qu’elle contracte,
– La reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Un exemplaire de l’engagement de caution doit être remis au garant, à peine de nullité. 

A noter :

Faites attention, vous devez vérifier également la solvabilité de la caution avant de lui faire signer tout engagement. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 dresse une liste des documents qu’il est possible de demander au candidat locataire ainsi qu’à la caution, notamment pour vérifier leur solvabilité. Gardez bien à l’esprit que toute pièce qui ne figurerait pas dans la liste prévue par ce décret ne pourrait pas être exigée. 

L’assurance loyers impayés

La garantie loyers impayés, aussi appelée GLI est un assurance facultative, souscrite par le propriétaire qui, en contrepartie d’une cotisation versée, prendra en charge les éventuels impayés de loyers. Les garanties sont définies dans le contrat d’assurance, il convient donc de s’y référer. 

Il est, par exemple, fréquent que l’assureur ne prenne en charge les impayés de loyers qu’après un délai de carence de 2 ou 3 mois. L’assureur peut également imposer des conditions quant aux ressources des locataires ou encore que l’aide au logement, si le locataire en bénéficie, soit directement versée au bailleur par la caisse d’allocations familiales. 

Rappel : Un bailleur ne peut pas cumuler une assurance loyers impayés et un cautionnement personne physique, sauf lorsque le bien est loué à un étudiant ou un apprenti.

 

La pluralité de locataires : pensez à la clause de solidarité ! 

Dans le cadre d’une colocation, ou en présence de partenaires de Pacs ou d’époux, il est indispensable de faire figurer au bail une clause de solidarité afin de préserver les intérêts du bailleur. Cette clause permet en effet de réclamer la totalité du loyer et des charges à l’un des titulaires du bail en cas de défaillance de l’un d’eux. 

En cas de colocation (concubins, amis, frères et sœurs etc), la solidarité entre les colocataires cesse à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau colocataire. 

Les partenaires de pacs et les époux sont cotitulaires du bail. Cette cotitularité cesse :
– au jour de l’inscription de la mention de dissolution du pacs en marge d’état civil pour les partenaires de pacs,
– au jour de transcription du divorce en marge des actes d’état civil pour les époux. 

A défaut de clause de solidarité dans le bail, une fois le pacs ou le mariage dissous, le bailleur ne pourrait plus se retourner contre un des deux locataires en cas d’impayés de loyers. Cette clause de solidarité protège le bailleur et lui permet de réclamer la totalité du loyer à l’un des colocataires en cas de défaillance de l’un d’eux, mais si le pacs est dissous ou si le divorce est prononcé. 

 

Références juridiques 

Articles 8-1, 22-1 et 22-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire ou à sa caution.

5 astuces pour attirer davantage de candidats à la location

Comment se démarquer des propriétaires bailleurs qui louent en direct ? L’agent immobilier ne manque pas d’arguments pour séduire et rassurer les locataires. A condition de savoir justifier ses honoraires.

« Y-a-t-il des frais d’agence ? » La question est inévitable. Pas simple, pour le professionnel, de tirer son épingle du jeu face à des locataires qui font inévitablement la grimace… a fortiori dans les zones où l’offre de locations est supérieure à la demande. Pourtant, les honoraires peuvent être un investissement rentable pour le locataire. Quelques pistes pour renverser la vapeur.

1. Prouvez que le loyer est au « bon prix »

Fort de l’argument du « sans frais d’agence », les propriétaires bailleurs ont tendance à gonfler les loyers. N’hésitez pas à mettre proactivement en lumière des données comparatives, y compris en vitrine, pour prouver aux candidats locataires qu’ils payeront un prix juste (voire compétitif) par rapport à la moyenne du marché. Des outils en ligne, comme LaCoteImmo vous permettent de déterminer gratuitement les prix au mètre carré minimum et maximum par rue ou par quartier – et ainsi positionner votre bien à louer.

2. Mettez les bouchées doubles sur la qualité de votre annonce

Description lapidaire, ton flegmatique, fautes d’orthographe : les offres de biens à louer entre particuliers inspirent parfois la méfiance des locataires. Charge à vous d’en faire une arme de différenciation pour rendre vos propres annonces d’autant plus attractives et professionnelles. Investissez dans des photos HD, que vous pourrez sans doute réutiliser pour les baux suivants. Ne soyez pas avares de détails et d’adjectifs pour décrire le bien. Objectif : transformer l’internaute passif en candidat actif et enthousiaste.

3. Soyez pédagogues : prenez le temps d’expliquer votre mission

Louer un bien n’est pas une mince affaire : valorisez votre travail auprès des candidats. Votre job d’administrateur de biens consiste à trouver des candidats fiables, faire visiter le logement, constituer et analyser les dossiers de candidature et rédiger un bail de location dans les règles de l’art – qui sécurisera aussi bien le locataire que le propriétaire. Si vous intervenez également en tant que gestionnaire, n’oubliez pas de le préciser au candidat – et de lui rappeler votre disponibilité au quotidien. La sécurité juridique et administrative est souvent l’argument qui fait mouche.

Le truc qui marche

Un de vos candidats hésite à « passer par une agence » ? Peut-être a-t-il déjà eu la désagréable surprise de ne pas réussir joindre son précédent propriétaire le jour où sa chaudière est tombée en panne… Sans tomber dans le discours anxiogène, n’hésitez pas à faire appel à des exemples ou anecdotes pour démontrer concrètement à vos interlocuteurs la valeur ajoutée d’un professionnel.

4. Soyez transparents : optez pour un discours par la preuve

Avant de signer, un locataire a besoin de s’assurer qu’il se sentira bien dans son futur chez-lui. En la matière, les témoignages des anciens locataires sont clés ! Certains agents font en sorte d’éviter scrupuleusement tout contact entre candidats et occupants lors des visites. Erreur fatale. Les futurs locataires ne vous accorderont leur confiance que si vous jouez le jeu de la vérité. Et si les locataires sortants sont absents lors de visites, pourquoi ne pas leur demander la permission de témoigner sous forme de petite vidéo ?

5. Apportez des services en plus

Pour démontrer que vos honoraires sont légitimes, enrichissez votre offre de services. Evidemment, bannissez les visites collectives. Facilitez la tâche du candidat en mettant à sa disposition une plateforme de dématérialisation du dossier de location, afin de lui permettre d’envoyer ses pièces justificatives au format numérique. L’application LouerVite invite d’ailleurs le candidat de prendre ses documents en photo avec son mobile, puis de les télécharger en ligne. Proposez-lui des solutions d’échelonnement pour le règlement du dépôt de garantie ou un accompagnement pour faciliter son déménagement et ses changements d’adresse, par exemple. Autant d’attentions qui font toute la différence.

Choisissez votre activité :

Immobilier
Ancien
Immobilier
Luxe
Immobilier
Entreprise
Immobilier
Neuf
Immobilier
Construction