Baromètre LPI-SeLoger Octobre 2016 : Regain de dynamisme des ventes

REPLI SAISONNIER DES PRIX DE l’ANCIEN

Suivant leur profil saisonnier, les prix des logements anciens ont retrouvé plus de calme en septembre, après un mois d’août assez tranquille. La hausse des prix affichés par les vendeurs qui s’était accélérée au cours du printemps a cédé la place au recul : avec – 0.6 % au cours des 3 derniers mois. Le repli est plus rapide pour les maisons (- 1.3 % sur 3 mois) dont les variations de prix sont toujours assez fortes (tant à la hausse qu’à la baisse) que pour les appartements (- 0.2 % sur 3 mois).
 
Ainsi, même si l’activité du marché de l’ancien s’est nettement redressée en septembre, les prix signés ont baissé, après plusieurs mois d’une progression soutenue : avec – 0.4 % au cours des 3 derniers mois. Les prix des maisons diminuent maintenant (- 1.7 % sur 3 mois), au même rythme qu’en septembre 2015, alors que la progression des prix des appartements se fait moins rapide (+ 0.4 % sur 3 mois).
 
Pour autant, les prix signés s’établissent à 2.4 % au-dessus de leur niveau de septembre 2015 (2.0 % pour les appartements et 3.1 % pour les maisons).

Et le rythme annuel d’évolution des prix signés est toujours rapide : + 1.9 % en septembre dans l’ensemble (+ 1.3 % pour les appartements et + 2.8 % pour les maisons). Il y a un an, les prix signés reculaient encore, de 0.6 % sur l’ensemble du marché (- 0.8 % pour les appartements et – 0.1 % pour les maisons).

AUGMENTATION RAPIDE DES PRIX DU NEUF

Depuis juin, la hausse des prix du neuf est rapide. Alors qu’habituellement la pression sur les prix se fait moins forte vers la fin de l’été, la hausse des prix du neuf est restée soutenue en septembre : + 1.0 % au cours des 3 derniers mois dans l’ensemble (+ 1.2 % pour les appartements et + 0.3 % pour les maisons).
 
Sur un an, la hausse des prix accélère donc toujours : + 2.5 % dans l’ensemble (+ 2.4 % pour les appartements et + 2.8 % pour les maisons). Les prix se situent maintenant à 2.0 % au-dessus de leur niveau d’il y a un an (1.6 % pour les appartements et 3.5 % pour les maisons).

CONSOLIDATION DE LA HAUSSE DES PRIX DANS LES GRANDES VILLES

Avec la fin de l’été, les prix signés marquent le pas ou reculent dans plus de la moitié des villes de plus de 150 000 habitants : à Nice, à Strasbourg ou à Toulouse, par exemple. Néanmoins, la hausse s’est poursuivie au cours des 3 derniers mois ailleurs : comme à Lille, à Lyon ou à Paris.

En dépit de leur repli saisonnier, les prix signés augmentent cependant sur un an dans la plupart des grandes agglomérations.

La hausse reste rapide (au moins 4 %) sur Bordeaux, Nice ou Strasbourg, par exemple. Sur Paris et Lyon, la hausse des prix accélère : avec + 2.9 % sur Lyon et + 2.1 % sur Paris.

Ailleurs en Province, la hausse des prix mesurée sur 12 mois s’impose, comme à Brest, à Limoges ou à Mulhouse. Même si parfois elle peine toujours à s’installer, comme à Caen ou à Orléans.

DÉTENTE GÉNÉRALE DES MARGES

En septembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.8 %: 3.2 % pour les appartements et de 4.6 % pour les maisons.

Les marges reculent rapidement depuis le début de l’été, bien au-delà de ce qui se constate habituellement à cette période de l’année. La modération dont les vendeurs font preuve dans leurs offres permet de comprendre cela. Dans le cas des appartements, les marges sont bien en dessous de leur moyenne de longue période, au plus bas de ces dernières années. Et pour les maisons, les marges qui se situaient déjà sous leur moyenne de longue période ont encore diminué.

Dans certaines régions les marges sont fortes lorsque le marché peine à se redresser (Franche Comté ou Picardie) ou si les ambitions des vendeurs restent élevées (en Bretagne, par exemple).

REGAIN DE DYNAMISME DES VENTES

Après un début d’été difficile durant lequel la demande ne fut guère dynamique, marquée notamment par les grèves et les attentats, puis par la pause habituelle du mois d’août, l’activité du marché de l’ancien s’est ressaisie en septembre. Les ventes ont en effet progressé de 9.5 %, en niveau trimestriel glissant, comme en 2015 à la même époque. Après avoir ralenti pendant trois mois, le rythme de la croissance s’est donc redressé : avec en septembre, + 9.5 % en année glissante, contre + 7.2 % il y a un an.
 
Comme les conditions de crédit devraient rester excellentes en octobre, les ventes vont encore progresser. Puis l’activité va ralentir, à l’approche de l’hiver.
Dans l’ensemble, 2016 sera néanmoins une très bonne année pour le marché de l’ancien, meilleure que 2015 ne l’a été.

VIGUEUR DU MARCHÉ EN ILE DE FRANCE

En septembre, les ventes de logements anciens sont en hausse de 11.9 % en niveau trimestriel glissant en Province et de 2.8 % en l’Ile de France.
 
La reprise du marché reste donc plus soutenue en Province qu’en Ile de France, portée par le dynamisme de l’accession à la propriété. Alors qu’en Ile de France, l’activité s’est ressaisie et commence à surmonter le choc des grèves et des inondations, et la défaillance des acheteurs étrangers : le marché francilien a lui aussi retrouvé des couleurs.

Sur un an, en année glissante, le constat est comparable : avec en septembre, + 11.2 % en Province et + 5.4 % en Ile de France.

Pour autant les ventes s’établissent maintenant à un niveau exceptionnel en Ile de France.

Les prix immobiliers LPI-SeLoger en octobre 2016 publié par SeLoger

Baromètre LPI-SeLoger Septembre 2016 : Nouvelle hausse des prix dans les grandes villes

PROGRESSION MOINS RAPIDE DES PRIX DE L’ANCIEN

En août, comme chaque année à la même époque, la pression sur les prix s’est relâchée. Sur un marché dont l’activité s’est réduite comme à l’habitude, de plus du tiers, les vendeurs ont revu leurs ambitions : les prix affichés ont reculé de 0.3 % au cours des 3 derniers mois, à un rythme comparable à celui observé il y a un an. Ce sont les prix des maisons qui sont à l’origine du recul de l’indice d’ensemble : avec – 2.8 % au cours des 3 derniers mois, alors que les prix des appartements augmentent encore, de 1.1 %. Dans ces conditions, les prix signés progressent toujours, même si le rythme de la hausse est moins rapide qu’au cours des derniers mois : en août, + 0.9 % au cours des 3 derniers mois. Mais alors qu’après plusieurs mois de progression rapide les prix des maisons reculent (-1.3%), au même rythme qu’il y a un an, la progression des prix des appartements se fait encore plus forte (+ 2.2 %).
 
Aussi, le rythme annuel d’évolution des prix signés reste soutenu : + 1.2 % en août dans l’ensemble (+ 1.2 % pour les appartements et + 1.1 % pour les maisons). En août 2015, les prix signés reculaient encore, de 0.8 % sur l’ensemble du marché (- 0.9 % pour les appartements et – 0.6 % pour les maisons). Maintenant, les prix des logements anciens sont supérieurs de 2.3 % à leur niveau d’il y a un an : de 2.5 % pour les appartements et de 1.9 % pour les maisons.

NOUVELLE AUGMENTATION DES PRIX DU NEUF

Depuis juin, la hausse des prix du neuf se confirme, après trois mois consécutifs de baisse. La progression a été comparable en août à celle observée en juillet, alors qu’habituellement la pression sur les prix est moins forte à cette période de l’année : + 1.1 % au cours des 3 derniers mois dans l’ensemble (+ 0.9 % pour les appartements et + 1.8 % pour les maisons).
 
Sur un an, la hausse des prix accélère donc toujours : + 2.4 % dans l’ensemble (+ 2.4 % pour les appartements et pour les maisons). Et les prix se situent à 1.9 % au-dessus de leur niveau d’il y a un an (1.4 % pour les appartements et 4.0 % pour les maisons).

NOUVELLE HAUSSE DES PRIX DANS LES GRANDES VILLES

En dépit de la pause estivale du marché constatée en août, les prix signés augmentent dans la plupart des grandes agglomérations. Sur un an, la hausse est rapide (au moins 4 %)
sur Bordeaux, Nice ou Strasbourg, par exemple. Sur Paris et sur Lyon, la hausse des prix s’accélère : avec + 2.1 % sur Lyon et + 1.9 % sur Paris. En revanche, sur Marseille la remontée des prix n’a pas fait long feu. Et si la hausse s’amplifie sur Lille, la baisse des prix se renforce sur Grenoble et sur Toulon.
Alors que les évolutions restent incertaines sur Rennes.

Ailleurs en Province, la hausse des prix signés mesurée sur 12 mois reste soutenue (plus de 5 % sur un an) à Angers, Brest ou Limoges. Elle est maintenant plus rapide (de 2 à 3 % sur un an) à Clermont Ferrand, Orléans ou Rouen. Mais la tendance baissière des prix signés (au moins 4 % sur un an) se renforce sur Besançon, Le Mans ou Tours, avec des prix affichés qui ne laissent pas entrevoir de retournement de la courbe des prix.

DES MARGES AU PLUS BAS

En août, les marges étaient de 4.2 % : 3.9 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons. Les marges ont encore reculé au cours du mois d’août. Leur repli a été plus rapide que celui qui s’observe habituellement durant l’été. En effet, les tensions sur les prix signés se sont encore renforcées, alors que les vendeurs modèrent leurs ambitions. Dans le cas des appartements, les marges s’établissent maintenant bien en dessous de leur moyenne de longue période, pratiquement à leur point le plus bas de ces dernières années. Et dans le cas des maisons, les marges qui se situaient déjà sous leur moyenne de longue période ont encore diminué.
Les marges sont très basses en Ile de France où la pression de la demande reste élevée. Elles sont fortes sur des marchés marqués par les incertitudes économiques (la Franche Comté, par exemple).

LA CROISSANCE DES VENTES RALENTIT

Après un début d’année décevant, le marché s’est ressaisi en mai. Il a bénéficié pour cela de conditions de crédit exceptionnelles. Pourtant, la demande a commencé à hésiter en juin : les inondations, puis les grèves et les manifestations n’ont guère facilité la réalisation des projets immobiliers des ménages. Et déstabilisée par les attentats, la demande n’a pas fait preuve d’entrain en juillet.
Aussi, le mois d’août qui, habituellement, ne brille pas par un excès d’activité a été empreint de morosité. Ainsi, la progression des ventes n’a été que de 6.1 % en août, en niveau trimestriel glissant (contre + 14.0 % en 2015, à la même époque). Le rythme de la croissance ralentit donc encore : avec + 8.5 % en année glissante, contre une progression à deux chiffres en début d’année.

UN MARCHÉ PLUS HÉSITANT EN PROVINCE

En août, la progression des ventes de logements anciens est restée soutenue en Province, toujours portée par le dynamisme d’une accession à la propriété rendue possible par les conditions actuelles de crédit : avec + 9.9 % en niveau trimestriel glissant, elle répercute néanmoins les hésitations d’une demande déstabilisée par les attentats de juillet. Alors qu’en Ile de France, l’activité ne réussit pas encore à surmonter le choc des grèves et des inondations, et la défaillance des acheteurs étrangers : avec en août, – 3.7 % en niveau trimestriel glissant. Sur un an, en année glissante, le constat est comparable, avec une progression des ventes deux fois plus rapide en Province (+ 9.9 % en août) qu’en Ile de France (+ 5.1 %).

Les prix de l'immobilier LPI-SeLoger septembre 2016 publié par SeLoger

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